土地估价实务基础考试前讲义第十八讲

土地估价实务精修课第18讲讲义

相关税费

2)相关税费
A .占用耕地时的耕地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，都必须缴纳耕地占用税，按规定的税额一次性征收实际占用的耕地面积。
B、占用耕地时的耕地开垦费
根据《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与被占用耕地数量和质量相当的耕地；未开垦或者开垦的耕地不符合要求的，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专项用于开垦新的耕地。对于土地收购方来说，这笔费用也是收购土地必须支付的费用，一般称为土地复垦费，要按照复垦耕地所需的投入成本来计算。
C .新菜地占用菜地开发建设基金
根据农牧渔业部、国家计委、商业部([1985]农土字第号)关于印发的通知的规定，ll)，凡经批准征用连续三年以上建成的商品菜地和精养鱼塘种植蔬菜或饲养鱼虾的，用地单位应向国家缴纳新菜地开发建设基金。
新菜地开发建设基金的征收标准因城市大小而异。按照国家规定，征用城市郊区菜地1亩，城市人口100万以上的，支付7000 ~ 10000元；城市人口在500-100万人之间的，缴纳5000-7000元；城市人口不足50万人的，缴纳3000 ~ 5000元。各省、自治区、直辖市可在上述定额的基础上，根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，制定具体标准，区分近郊区和远郊区。
D .征地管理费
征地管理费由相应的国土资源管理部门按照建设用地审批权限征收，征收标准为征地补偿总额的1.4%-2.1%。县级以上人民政府土地管理部门负责组织办理各类建设项目的征地事宜，用地单位按征地费总额的一定比例向土地管理部门缴纳管理费。
E .政府规定的其他相关税费。
2。城镇国有土地的征地费按搬迁安置费计算。安置费主要包括房屋及构筑物拆迁补偿费、安置补助费和相关税费。
1)拆迁房屋、构筑物的补偿费，按照当地拆迁补偿标准或者应当支付的客观费用确定。安置补助费应以当地政府的规定为依据。这两部分是原土地使用者为取得已使用的城市土地而支付的补偿费，是对原城市土地使用者投入土地未收回部分的补偿。
2)相关税费
A、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费；
B .政府规定的其他相关税费。
3。从市场上取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应该是客观合理的公开市场价格，不是特殊交易)。同时要注意地价的内涵，比如是否包含租赁费等。，并避免与土地开发费、土地增值收益重复计算。
注意:
1。土地购置费应该是评估基准日的重置费，即土地购置费的收费项目和收费标准应该按照评估基准日的有关规定和物价水平确定，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入确定，因为企业可能是十几年前甚至几十年前就取得了土地，按照当时的标准很难计算，也不符合土地评估。
2。在实际操作中，上述税费必须是正常的，其他非正常支出，如土地闲置费等不能计入成本。
3。在实际操作中，以同地区或类似地区征地费的平均价格作为待估土地的征地费。