土地估价师考试土地估价实务试题5

土地估价师考试-土地估价实务题5

第三部分土地估价报告的误差修正
土地估价技术报告中的主要误差及其原因如下:

第一部分概述1。估价依据缺少估价对象的土地证或权属证书。
2。在评估依据中，对“XX省土地管理法律法规”的引用过于笼统，没有具体说明与本次评估相关的法律法规。
3。在估价的定义中，没有说明哪项权利的土地价格。
4。评估结果中，楼面价缺失。
5。缺少鉴定结果列表。
6。在需要特别说明的项目中，缺乏对评估结果的假设、数据来源、有效性条件等的说明。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7。土地位置缺乏对土地用途和土地等级的描述。
8。在土地权利的情况下，缺乏对其他权利的描述。
9。建筑状况的描述是未知的。
10。在地价影响因素的分析中，缺乏对一般因素的描述。

第三部分土地估价。在估值原则中，缺少与这种估值方法密切相关的替代原则和预期收益原则。
12。没有说明选择估价方法的依据。
13。收益还原法中，混淆了租金和价格的概念，“准价格”应为“准租金”。
14。没有说明客观租金计算方法的选择依据。
15。在折旧上，房子的使用年限不能直接是60年，而应该是使用年限加上尚可使用年限。
16。租金总额中省略的税项。
17。未说明综合还原率的确定过程和依据。
18。房产总价计算中的使用年限(n)对于土地应该是40年，但不能使用的房屋剩余使用年限是45年。
19。收益还原法估价结果中没有单位地价。
20。市场比较法基本信息表中，估价对象的土地面积和重置单价与前期报告中的表述不一致。
21。在市场比较法中，缺乏选择比较因素的程序。
22。比较因素还应针对地积比率等进行修正。
23。没有说明土地价格指数的来源基础。
24。估价对象的交易时间与比较例C相同，但确定的地价指数不一致。
25。未说明三个标准价格确定单位面积地价的方法和理由。
26。在确定地价时，描述的是两种方法评估结果的算术平均值，实际计算的是加权平均值。
27。在土地价格的确定中，评估结果不是用文字表述的。

第四部分附录。估价对象的产权证缺失。
29。估价对象位置图缺失。
30。评估机构营业执照缺失。
31。报告文字描述不规范，如“可比实例”、“房屋地价”等。而且很多被评估对象的基本信息并没有在被评估对象的描述中介绍，而是在收益还原法中进行比较。