土地估价技术报告（文字式）的基本内容及其说明

[1]封面
封面内容及格式如下:
土地估价技术报告
[封面标题]
项目名称；【说明估价项目全称，包括估价目的和估价对象的价格类型(土地使用权或其他)。估价项目命名后，在括号内注明估价对象所在市、县的全称，如“××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日 其中年份为提交土地估价报告的年份]
提交估价报告的日期:[与土地估价报告的文字形式相同]
关键词:估价对象所在市县全称，与项目名称中市县全称一致。
评估目的应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”的目的；
评估机构，注明评估机构全称；
年，提交土地估价报告当年的
[二]正文的内容和格式如下:
土地估价技术报告
[正文标题]
第一部分摘要
[小标题]
一、估价事项[项目涉及两个以上市县的，由市县出具土地估价技术报告]
二、委托估价人【同“土地估价报告”正文格式】三。委托鉴定人【写明委托的鉴定机构、其地址、鉴定机构资质等级、资质证书取得时间、鉴定资质有效期、资质证书编号、法定代表人等。]
四。]五、估价依据[同土地估价报告正文]
六。估价基准日[与土地估价报告正文相同]
VII。估价日期[与土地估价报告正文相同]
八。地价的定义[同土地估价报告正文]需要特别说明的事项[同土地估价报告正文]
XI。土地估价师签名[与土地估价报告正文相同]
XII。土地评估机构签字[与土地评估报告正文相同]
评估机构负责人:(机构公章)[/br第二部分:估价对象说明及影响地价的因素分析
1 .估价对象说明
1。土地登记状况[与土地估价报告文本格式相同]
2。土地权利状况[与土地估价报告文本格式相同]
3。土地利用状况【同土地评估报告】土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证、土地使用权出让合同中的相关内容为准，土地利用状况以地上建筑物、附着物等产权登记内容和实际调查考察内容为准】
[土地权利状况中，其他权利限制和土地用途限制对地价有影响的，应说明影响趋势和程度]
二、地价影响因素分析【说明影响估价对象地价水平的因素】
1。一般因素[与土地估价报告的书面形式相同]
2。区域因素[与土地估价报告的书面形式相同]
3。个体因素。【上述因素分析与土地估价报告中的因素解释不同。土地估价报告中的因素说明侧重于对相关影响因素的陈述，而在这里则侧重于对地价影响因素的分析。其中对地价影响较大的重要因素必须进行分析，与本次评估关系不大或无关的因素仅供参考。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素应在此说明并进一步分析]
[在分析地价的影响因素时，通过定性和定量分析，重点分析这些因素对地价可能产生的影响程度和影响趋势，对应于土地估价过程中的方法选择、参数确定、因素分析和比较内容。要求地价影响因素的分析与估价结果的确定相联系，做到分析合理，参数有据，估价恰当，不能有前后矛盾]
[地价影响因素的分析必须客观描述，用词规范，内涵准确。能定量反映的，必须用定量数据表示]
第三部分土地估价
[副标题]
一、估价原则[与土地估价报告书面形式相同]
二、估价原则。估值方法和估值过程【要求说明估值方法的选择依据和每种方法的估值过程】
。要求在一次估值中至少选择两种方法，并说明选择估值方法的依据。同时，每种估价方法的应用过程也应满足《规定》的相应要求]
[在选择估价方法时，如果估价对象位于城镇或基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法。参照基准地价的未分级土地进行评估]
(一)市场比较法
[应用该方法进行评估时，需要根据规定选取相似的比较例，经因素比较修正后，确定待评估土地的价格，需要不少于三个比较例。在估价中，除所选实例与估价对象属于同一供求圈、用途相同、地理上属于相邻地区或类似地区外，对对比实例的选取、对比因素的比较及选取对比因素的条件、因素的修正有以下具体要求:
1 .对比实例的选择。要求至少有三个对比实例。所选实例与估价对象应属于同一供求圈，具有相同或相似的用途，交易时间与估价基准日相差不超过3年，属于地理上相邻的区域或相似的区域。所选地块应为实际交易实例，并注明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地用途、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、交易价格。
2。因素的选择。评估中选取的比较因素应包括影响地价的所有主要因素，主要是区域因素和个体因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施条件、距市中心距离、交通条件、环境条件、集聚条件、容积率、宗地面积等。不同用途的因素选择要有所不同，具体因素可参考《城镇土地定级规定》。以上因素应与报告第二部分分析的地价影响因素一致，重要因素不可遗漏。如有必要，应说明因子选择的依据。
3。因素和条件的解释。说明估价对象的具体因素和条件及比较实例，列表如下:
表一比较因素和条件说明表
上表所列因素应根据不同用途并结合实际调查和估价对象的特点确定。因素应描述比较因素的具体情况和内容，不能使用相同、较好、接近或较差等没有具体含义的词语。量化指标必须用于量化。无法量化的指标也必须详细描述，比如基础设施的状况，比如原土地(或者开工条件)，宗地红线外三通一平，五通一平，七通一平。
对估价对象的条款和比较实例的描述是客观具体的，其中对估价对象的因素和条件的描述应与第二部分对影响地价因素的分析一致，不能不一致。
4。编制比较因素条件指数表
为了在量化因素指标的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标的差异转化为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除日期、交易情况、期限、容积率外，应根据估价对象的各种因素和条件，对应的指数应为100。将比较例的相应因素和条件与估价对象进行比较，确定相应的指标，并说明确定的依据。说明确定依据时，应当以市场交易实例、基准地价及修正制度、房地产市场水平、市场变化趋势等房地产市场条件为依据。)和估价对象的特点。根据评估人员的合理分析或依据相关法律法规确定条件指标，有法律法规的，应说明审批机关、审批内容、文号、审批时间。列表如下:
5。因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较例的估价日期修正、交易情况修正、因素修正、年份修正，即将估价对象的因素条件指数与比较例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数。
6。实例修正后的地价计算
。采用各种因素连续系数修正的方法，计算出各比较例在因素修正后满足估价对象条件时的比较价格，然后最终按照《规定》的地价确定方法确定估价对象的价格]
(二)收益还原法
[采用该方法估价应按照《规定》规定的程序和方法进行，技术报告中应明确说明以下内容:
1 .指定实际总收入和目标总收入，评估中使用的收入金额和相应的条件。当市场比较法、剩余法等。均用于计算收益的，应按各自方法的相关要求列出计算步骤和计算过程。
2。对于总成本中涉及的项目和标准，需要明确明基确定的依据和各种参数的选择标准的确定方法。如依据涉及相关法律法规，需说明审批机关、审批时间、文号及内容等。
3。说明土地净收益的计算依据和方法。如果涉及不动产和房屋的净收入，应说明相关参数的选择和计算过程。
4。明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法依据和具体标准。
5。说明土地的使用年限、收益还原法的公式选择和收益价格的确定]
(3)剩余法
[适用此法进行估价，并按《条例》规定的程序和方法进行。技术报告中应明确说明以下内容:
1。通过分析估价对象的条件和利用状况，考虑规划、利用和管理等限制条件，确定土地利用方式。包括确定土地用途。建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等。
2。定义使用模式(销售、租赁等)。)进行估价，并根据目前的市场情况对该房地产的总价格进行估算，说明估算的方法和依据。
估算房地产总价时，至少应选择三个市场案例，可参照市场比较法的相关程序和要求确定。
3。应说明计算中使用的施工费用和专业费用的确定方法和依据；在开发周期上，利息、税费和开发商利润等。，有必要说明一下它的选择依据和标准。
4。说明计算公式、计算过程和结果]
(4)成本逼近法
[适用部分方法进行估价的，应当按照《条例》规定的程序和方法进行，并应当明确以下相关内容:
1 .详细说明征地费的各个组成项目和费用标准，说明如果有文件依据，首先应符合国家法律法规等。不合理收费不应作为依据。同时，要在文件中说明名称、审批机关、审批时间及相关费用标准；如果此后没有文件，如果是地方总规，必须有当地土地管理部门或政府相关部门的证明。同一地区有当地费用标准的，应在对估价对象所在地区实际情况充分调查(如征地案件调查)的基础上，分析后确定客观的收购费用，并说明理由。
2。明确估价对象的开发时期、开发状况及相应的开发费用标准，并说明依据。如果有文件依据，说明文件的审批权限、审批时间、内容等。如果没有文件依据，通过对房地产市场开发费用的调查，确定的开发费用能够反映当地的平均开发水平。
3。对于贷款利息、投资回报和土地还原利率的确定，技术报告应说明信息及其来源、分析和计算过程及结果。
4。说明基于成本价的土地增值标准的确定方法和依据。
5。根据估价对象的区域因素和个体因素进行区位修正，因素说明与第二部分影响地价的因素一致。具体格式请参考《基准地价系数修正法》中的修正体系。
6。说明确定地价的方法和结果]
(五)基准地价系数的修正方法
[采用该方法估价的，应当按照《条例》规定的程序和方法进行。在技术报告中，应明确说明以下事项:
1。明确采用基准地价的公布(或制定)时间、批准文件、批准机关、基准地价的内涵和利用基数计算宗地价格的公式等。
基准地价的内涵是指在某一基准日期，设定土地开发程度，设定土地用途和法定年限的区域平均土地使用权价格。
2。说明宗地的位置和用途，估价对象所在级别或区域的基准地价，对应的因素修正系数表和因素条件说明表，并注明来源和依据。
3。说明评价对象各因素的具体情况，应根据因素修正系数表的内容列出。具体形式请参考市场比较法中对因素和条件的明确表述。
4。确定评价对象各因素的修正系数和综合修正系数。
5。说明影响地价的期限、日期等因素与相应修正系数的区别。
6。修正基准地价得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应修正土地开发程度。土地价格的确定。土地价格确定方法[要求说明不同评估方法结果价值增加或减少的原因。采用众数、平均值或其中一种价格作为最终宗地地价的，应说明方法选择的依据]
[采用基准地价系数修正法作为评估方法的，最终评估结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]
2 .评估结果[应注明地价类型、单位面积总地价和地价单位，区域综合总价以大写表示。如地价以外币表示，应注明]第四部分
附件
[小标题]
[与土地估价报告正文相同]