土地估价实务考试辅导：在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。现值法也可以有条件地使用。一般来说，市场比较法不适用，因为可比较的案例很少。
一、在建工程评估采用重置成本法。
它的思路和评估固定资产的思路是一样的。固定资产(建筑物)的重置价格一般包括前期费用(勘察、设计、七通一平等。)、直接费用(人工、材料、机械)、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，在用重置成本评估在建工程时，重置价格一般应包括上述所有项目。但是，根据建筑的用途，个别项目可能会有所调整。例如，工业厂房的重置成本一般不包括“合理利润”。此外，在建工程的资金成本一般是按实际发生额计算的。
一般情况下，未完工或未停工的在建工程完工率为100%。一般情况下，停工和完工项目应计算实质性陈旧折旧、功能性陈旧折旧和经济性陈旧折旧。这里的实质性折旧是指由于自然条件造成的损坏程度，计算公式为:实质性陈旧折旧=损坏程度总成本/工种项目总成本，功能性陈旧折旧是指在类似比较中增加的成本累计贴现值/工程项目总成本；经济报废折旧是指未达到设计能力的程度，其计算公式为:经济报废折旧=(设计生产能力-实际生产能力)/设计生产能力。从重置成本法的评估操作来看，企业在建工程的账面价值对评估并不是很重要。一般来说，在建工程的所有费用(如前期费用、其他费用等。)可以通过相关规定计算；直接费用一般可以通过现场调查得到项目形象进度后，乘以项目总投资(总预算)得出。当然，对于长期项目，可能需要通过适当的价格因素和技术因素来调整项目总预算，以获得更合理的评估值。
二。收益现值法用于评估在建工程。
一般采用重置成本法评估在建项目，其依据是收益率等于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工程的收益率明显高于或低于社会经济水平，可采用收益现值法进行评估。使用收益现值法评估时，除了项目收益可预期满足收益现值法要求的一些条件外，还应注意以下问题:
1 .在建工程的完整性要求。一般来说，收益法可用于形象进度85%以上的项目和已完工的项目。
2。用一年时间进行评估是合理的。
3。随着风险的增加，在建项目的风险高于一般评估项目，特别是在使用收益法时，由于存在不确定因素，风险更大。对于评估师来说，需要丰富的经验，细致的工作，当然也要承担更大的风险。