如何评估承租土地使用权价格（上）

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者，使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，承租人取得租赁土地使用权，按规定缴纳土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁期内，承租人有优先受让权，办理土地使用权出让手续后，可以终止租赁关系，转让土地使用权。涉及租赁土地使用权的各种经济活动，特别是转让、抵押、出资等，都需要进行评估。租赁土地使用权的估值仍在探索中。
估价思路
租赁土地使用权的价格实际上是土地租赁权的价格。土地租赁权益是租赁期内承租人占有和使用租赁土地的收益现值高于合同地租现值的部分。从价格构成来看，包括土地有偿使用费和合同权益。因此，估价的基本思路是从土地租赁期内的净收益中获取扣除合同地租后的余额的现值，对应的估价方法是收益法；其次，承租人在出租土地前已缴纳相关土地费用的，也可以采用成本方式评估；第三，由于租赁土地可以通过缴纳使用权出让金转为租赁土地，因此可以将出让后的土地价格减去应缴纳的出让金作为租赁土地使用权的价格。由于其收购前提不同、权益不同、可比性小、市场交易数据极少，因此仍难以应用市场法进行估值。
估价方法
租金差额还原法。租金核减法是根据土地市场租金与合同租金的差额计算未来租赁期租金差额的现值的方法。根据市场租金和合同租金各自的变化规律，可以用一定的数学模型进行拟合，选择合适的数学模型可以计算出市场租金和合同租金的现值。两者的差价就是租赁土地使用权的价格。
租赁土地剩余法。租赁土地剩余法假设承租人在租赁土地上建造建筑物并出租出去，从房地产的总收益中扣除建筑物的总租赁成本和净收益，得到租赁土地的净收益，再减去适当的土地资本化率，得到租赁土地使用权的价格。
转让费扣除方式。租赁法以租赁土地的价格为基础，假设已办理租赁手续，扣除租赁土地租赁费后的余额作为租赁土地的价格。租赁收益的扣除方法是根据租赁期内租赁土地可以优先转让给租赁土地的规定。
租赁土地成本法。租赁土地成本法是以承租人为取得和开发土地所支出的费用之和，加上适当的利息、利润和可能分摊的土地增值，来估算租赁土地使用权的价格。租赁土地成本法类似于土地估价中常用的成本逼近法。已发生的土地征用和土地开发成本应根据评估基准日的客观成本标准进行重置。【/br/】《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用包括:国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权出资或入股。
国土资源部《关于规范国有土地租赁的意见》第三条规定，国有土地租赁租金标准应当与地价标准相平衡。承租人在取得土地使用权时未缴纳其他土地费用的，租金标准按全额地价折算；承租人在取得土地使用权时支付征地拆迁等土地费用的，租金标准按照扣除相关费用后的地价余额折算。