土地估价理论与方法各章详解(九)

市场比较法(1)

复习要点:

1.了解和掌握市场比较法的相关概念、特点和适用范围
2。掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法
3。注意小考点的小问题比如各种批改方法。

一、市场比较法概述
1。市场比较法的定义和基本原理
基本含义:根据替代原理，将待估土地与最近一段时期已交易的类似土地交易案例进行比较，并修正相关因素，得出待估土地在估价时点的地价的方法。【/br/】市场比较法是基于替代原理，因此具有现实性和说服力。还可以用租赁实例来计算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适用于市场相对发达地区的常规交易地价评估。
2。市场比较法中的相关概念
13概念:相似土地、比较地块、标准地块、估价时点、交易修正、容积率、区域因素、个体因素、地价指数、区域分析、相同供需圈、相邻区域、相似区域
3。市场比较法的基本公式[/br]
(1)直接比较法:根据待评估土地的条件，用公式表示，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
(2)间接比较法:根据一个标准宗地或条件较好的土地，用公式表示，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
(3)相关指标的基本值:可以设定如果待评估宗地或比较案例宗地的因素状况较好，其状况指数> 100%；否则，它的条件索引。
(4)公式中，待估宗地对应的要素条件指数始终为分子，比较案例宗地对应的要素条件指数为分母(C除外)。例如，A=要估计的地块条件指数/比较案例的地块条件指数。哪一个是比较的基础，其值为100，通过比较加减对方的值。
(5)对于区域因素和个别因素的修正，当因素中存在多个不同因素时，根据确定因素条件指数的方式，可采用积分(通过分析单个因素与地价的相关性)或相加(在确定因素修正总范围的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
4。市场比较法的特点和适用范围
(1)市场比较法的特点:比较价格
(2)市场比较法的使用条件
仅适用于市场相对稳定、交易案例较多的地区，交易案例应与待评估土地具有关联性和替代性。
(3)市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、可供选择的土地交易实例足够多的地区；
从评估结果的用途和形式来看，可以直接用于评估土地的价格或价值，评估土地或房地产的租金，以及在其他评估方法中获取相关参数。