土地估价理论与方法各章详解(十一)

剩磁法

辅导内容:
1。剩余法的定义、特征和适用范围。剩余法估价的程序和方法
第七章土地估价方法——剩余法
1。盈余法概述1。剩余法的定义是指在估算房地产开发完成后的正常交易价格的基础上，以扣除房屋建筑成本和与房屋建筑和销售有关的费用后的价格余额确定估价对象土地价格的一种方法。
盈余法更深层次的理论基础与地租原理完全相似，只是地租是年租盈余，盈余法是一次性价格盈余，但计算原理是一样的。
剩余法在计算剩余净收益后，还可以通过减资计算房地产价格。
除了土地估价，剩余法也广泛应用于房地产开发项目评估和投资决策。可以应用在三个方面:
(1)确定投资者对要开发的场地所能支付的价格
(2)确定具体开发项目的预期利润
(3)确定开发项目中的控制成本
2 .剩余法的计算公式
基本公式:v = V—所购开发地块的价格A—总开发价值或开发后的房地产价值B—开发成本C—开发商的合理利润
实际估价中常用的具体计算公式:
地价=房屋的预期售价-总建设成本-利润-税收-利息
计算时还应考虑各种费用的时间价值
。剩余法的特点和适用范围
(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确的确定:正确确定土地使用方式、正确确定房地产开发后的销售价格、正确确定土地开发成本和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制:稳定的关键变量、稳定的价格甚至投入
(3)剩余法的适用范围
A .待开发土地的估价
B .待拆除重建的再开发房地产的估价
C .仅有土地d .现有新旧房地产中地价的单独评估
II .残值法评估的程序和方法。剩余法评估的基本程序
(1)查明待评估土地的基本情况；
(2)确定土地开发利用的方式；
(3)房地产开发完成后的总价估算；
(4)估算施工费、专业费、利息、税金、租售费及开发商应得利润等。；
(5)计算地价。
2。各程序的内容和方法
(1)查明待评估土地的基本情况:土地位置、现状、利用要求、权利状况
(2)确定的开发利用方式
包括确定的用途、建筑容积率、土地覆盖、建筑高度、建筑装饰等级等。，且最
(3)确定房地产开发后的总价格
可通过两种途径获得:用于出售的房地产采用市场比较法，用于出租的房地产采用市场比较法和收益还原法。
(4)估算施工费、专业费等各种成本及开发商的利润
A .估算施工成本的开发，可采用比较法或施工项目预算法进行估算。
B .估算专业费用，一般采用一定比例的施工费用。【/br/】c .预估不可预见费用，一般为工程费和专业费总额的2%-5%。
d .确定开发建设期，估算预付资本利息(这是难点)。预付资本包括土地价格、开发建设费、专业费用和不可预见费用。这些费用是分时间投入的，要根据各自的投资额、在开发过程中占用的时间以及当时的贷款利率来计算。
e .预计税金一般按竣工后房产总价的一定比例计算
f .预计开发完成后的房产租金和销售费用一般按房产总价或租金的一定比例计算
g .预计开发商的合理利润一般按房产总价或预付资金总额的一定比例计算，有时也采用年利润率。
(5)计算确定评估金额
首先，将上面得到的数据直接代入原公式，计算出开发商为取得待开发地块所能支付的当期费用:地价=房地产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费-税金-开发商合理利润(有两种计算方法，第一种是计入地价利息，第二种是计入地价利息。最终由鉴定人确定。