土地估价相关经济理论与方法各章讲解(十五)

房地产开发与管理2

考试要求
根据考试大纲的规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容有:房地产市场及我国房地产市场的相关理论。
这部分考试旨在测试考生对房地产市场规模相关概念的基本理解和掌握。
主要考点
一、房地产市场概况
二。中国土地市场和当前住房市场的运作模式
市场调研与市场
第四十三章房地产市场
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念[/br]按照房地产入市的时间顺序，分为一级市场、二级市场和三级市场。
一级市场是国有土地出让的市场，二级市场是指土地使用权转让和房屋首次出售或出租的市场，三级市场是指新建房屋所有权出售和房屋使用权经过首次流转交易后转让的市场。
二。房地产市场的构成
房地产市场是由参与者、交易对象和市场组织构成的，它们构成了房地产市场的三大要素。
(1)房地产市场的主体——参与者
1。供给方
是向房地产市场提供土地或房屋的经济行为主体。包括国家、房地产开发公司、企业、事业单位、居民和农村集体经济组织。
2。需求者
是指在房地产市场上以有偿方式取得房地产商品所有权或使用权的人，是房地产市场不可或缺的参与者。房地产市场的需求者主要包括:居民、企事业单位、政府机关、军队和地方武装、外国驻华机构和商务办事处、个人、华侨及其亲属等。
3。中介
中介是指在房地产交易中，协调、配合、帮助交易双方进行谈判并达成交易协议的机构和自然人。中介机构主要包括房地产交易所、经纪人和参与房地产交易的中间人，如调查、保险、法律手续、财产评估、金融谈判等活动。
4。管理者
为了解决房地产市场的各种问题，需要专门的机构来管理房地产市场，履行管理职能。
(二)房地产市场的对象——交易对象
房地产市场的交易对象包括土地使用权、房屋的所有权或使用权，房屋分为住房和非住房。
(三)房地产市场的组织形式
房地产市场的组织形式是“有形的”房地产交易场所和“无形的”场外市场。
1。房地产交易场所
是专门为房地产交易当事人交易房地产而提供的固定场所。
2。场外市场
是指不动产交易场所以外的不动产交易关系的总和。
三。房地产市场的功能房地产市场是社会主义市场经济发展的重要组成部分， 而其功能主要体现在以下几个方面:
(1)有利于房地产资源的配置和合理利用
(2)促进房地产业和城市建设的正常发展进入良性循环
(促进国民经济的协调发展
(4)有利于房地产供需的相对平衡，缓解用地和住房不公的矛盾
四、 房地产市场的特点
由于房地产产品的特殊性，房地产市场交易具有一些不同于一般商品交易的特点，主要体现在供给、销售和需求三个方面。
(一)市场供给特点
1。无弹性的市场供给
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应和敏感度。房地产市场的供给缺乏弹性。
举例:是非题
房地产市场的供给弹性非常大。
答案:错了
2。由于地点、环境、数量等的不同，市场供应的质量也不同
。房地产，以及房地产开发企业的能力和需求的要求，市场供应的房地产一般不是同质产品。
3。市场供给的区域化
房地产供给的范围一般比较小，这是由房地产的固定性、稀缺性和永久性等特征共同影响造成的。
4。市场供给不完全
房地产市场的产品总供给中有相当一部分是国有的。国家会出台一些政策措施保证社会经济的协调发展，导致市场供给不完全。
(二)市场需求的特点
1。市场需求的广泛性
房地产是人类生存、享受和发展的基本物质条件，是一切社会经济活动的基本需求，具有广泛性的特点。
2。市场需求的多样性
不同的房地产需求者在购买时通常会有不同的目的和假设。
3。市场需求的融资
由于房地产的单位价值较高，购买房地产一般是一项费用，很难在短时间内全额或直接支付，通常需要借助金融信贷结构进行融资。
4。长期市场需求
(三)市场销售的特点
1。销售环节少，渠道短
房地产中间销售环节少，销售渠道短。
2。销售方向与一般商品销售方向相反。【/br/】房产销售是将消费者集中在产品端，从而达到了解和购买产品的目的。
3。销售主要通过代理商
房地产主要通过代理商销售。
4。销售主要通过合同进行
之所以采用合同，是因为房地产产品的市场交易包括买卖和租赁两种转让形式，房地产买卖包括期货和现货交易两种结算方式。