房地产估价：房地产价格四大评估方法

市场比较法
在评估一个楼盘的价格时，人们会有意识或无意识地将这个楼盘与其周围的楼盘价格进行比较。按理说，如果房子的效用差不多，那么房价也应该差不多。合乎逻辑的做法是，以类似的房地产作为定价的参照系。购房者往往会多看几套房子，然后“货比三家”，选择价格相同或相近的那一套，尽量选择自己最喜欢的那一套。这就是市场比较法所依据的替代原则。
市场比较法的优点是现实性强、适用范围广、简单易行。但是，有必要明确市场比较法的适用范围。采用市场比较法有三个必要条件:
一是需要收集大量正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场相对发达，有相当的规模，历史悠久。如果某个区域的房产交易量很小，没有比较的先例，那么市场比较法可能会比较武断或者有偏差。虽然有些城市已经积累了上万的房产交易数据，但是一旦按照严格的标准分类，每个样本的空仍然不够大。如果样本空太小，那么有一定置信度的区间会很宽。如果置信区间的上下限距离很宽，在讨论房价时就会失去判断标准。【/br/】其次，市场比较法的使用隐含了房地产市场不存在垄断或寡头垄断的假设，即市场比较法的前提是充分竞争。
再次，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产开发商的预估房价取决于其对市场走势的预期。如果房地产市场相对稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率来制定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，采用市场比较法会非常困难。在房地产泡沫时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法是完全没有用的。
收益还原法
根据房地产的未来收益来估算房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。先估算房地产各期的净收益，再用合适的还原利率将净收益折算到现在。每期收入之和就是房价。如果对未来净收益和还原利率没有异议，那么收益还原法是最理想的估算房价的方法。收益还原法关注的是房地产的未来收益超过其成本。
使用收益还原法的第一个难点来自于如何选择合理的还原利率。对于不同的投资者，这个利率的选择标准是不一样的。对于购房者来说，这个下调利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当前利率说起来容易，难点在于未来利率的不确定性，利率的变化给降准利率的计算带来不确定性。
第二个难点是如何计算净收入。在计算净收益时，由于前期租金往往是租赁固定的，银行利率和房屋折旧率一般不会有太大变化，所以不确定因素是房屋价值的增长率。在房地产市场极度繁荣的时期，人们对房价的乐观估计增加了预期净收入，净收入上升，房价自然也就上升。
其实人的预期往往会随着外界环境而变化。如果房价在某个时期突然飙升，加上新闻媒体的炒作，很多人会跟风改变对房屋升值的预期。在这种情况下，买房似乎比租房划算得多，于是越来越多的人从租房变成买房。这部分解释了为什么房地产市场更容易受到投机的影响。