房地产估价师：房地产策划跃迁“五步曲”

一、产品概念时代:策划找“感觉”[br/]房地产刚刚走向市场化。开发商手里有资金，有土地。他们会开发什么项目？这时，计划往往取决于企业领导人或与几位专家的讨论。市场调查得到的关注微乎其微，主观臆断非常强烈。大家凭自己的感觉觉得对，项目就能成功。如果觉得不对，很难说；中国空购房一直这么高，恐怕跟“感觉”规划有很大关系。
二、营销理念时代:策划找“卖点”[br/]很长一段时间，“策划”的意义只是“广告策划”。广告公司是房地产策划方面的专家，最鲜明的特点就是找到一个项目与其他项目的不同之处，也就是卖点，借助之前的平面推广经验进行推广。而且这一时期卖点的定位主要是通过地段、价格等最基本的楼盘要素来体现的。
三。准营销概念时代:策划找“概念”【br/】随着注意力经济时代的到来，产品的同质化引发了房地产市场的|测试|概念|之战，在附加意义上用概念炒作来增加项目的新奇感成为一种时尚。同时，消费者的潜在需求引起了极大的关注，市场上的空白点成为了策划的重点。一时间——环保住宅、绿色住宅、智能住宅，各种概念铺天盖地。应该说这是一种进步。策划不再是卖点的杂绘，而是多层次的概念。
四。营销理念时代:策划找“需求”[br/]竞争的压力和楼盘积压的现实，让开发商不再只关注产品本身，转而看消费者的脸色。消费者关心什么，关注什么，项目就会倾向于什么。消费者远比开发商和经销商想象的要成熟。他们不会再为了某个概念的暗示去追求一种时尚，因为房子毕竟不是皮鞋，不是口红。于是开发商开始“生产你能卖的东西，而不是卖你能生产的东西”。“发现欲望，满足欲望”，发现“欲望”的责任就落在了策划者身上。当这个人还把“卖点”、“概念”、“造势”当做法宝的时候，其他策划人转而研究市场，分析消费者的真实需求；因此，市场上出现了这种现象:一方面，部分楼盘反响不佳；另一方面，一些不出名的楼盘却卖得很火。【/br/】五、市场的社会化营销理念时代:策划寻找“平衡”【br/】近年来，有人提出这样一个问题:一个在理解、服务和满足个体消费者需求方面做得很好的企业，是否一定能满足消费者在社会上的长远利益？营销理念避免了消费者需求、消费者利益和长期社会福利之间的隐性冲突。对此，有人提出了“社会化营销概念”。社会营销理念要求营销者在制定营销政策时权衡三个方面的利益，即|考核| |、公司利润、满足消费者需求和社会利益。房地产作为一种特殊的产品，具有特别的社会性。有一天，当政府发现开发商变得这么优秀，不仅小区建得这么漂亮，周边环境也改造得这么漂亮，这说明市场已经到了“社会化营销”的阶段。这时候的策划就不能只研究目标市场，而是要放眼全局，在个体消费者和社会消费者之间，在房地产和城市建设之间，在人和自然之间找到一个平衡点。