城市规划师考试规划实施管理评析题二

实例6

上世纪90年代初，某沿海地级市根据自身发展需要，规划在城市东部建设中心区。主要目的是为了缓解老城区的人口、商业和行政办公压力，发展新的商业中心、金融服务中心、大型展览和文化中心以及一些市级行政办公场所。当时城市的东部在城市的主要发展区，面积约3平方公里。面对内湾，它有一段距离，原来的老城区和方便的交通联系，所以它是一个理想的网站建设的中心区。市政府随后组织编制了中心区的详细规划和城市设计，并开始招商引资，准备大干一场。然而，出乎意料的是，随着1997-1998年国家治理经济过热和亚洲金融危机，许多原本打算发展的投资者因为资金有限和大环境需求不足而撤资或停工。中心区只建了一个展览中心、一个图书馆和一个中心广场。为了继续推动这一地区的发展，市政府匆忙修改规划，将原本打算建设商业中心的大片土地改为住宅用地，重新投资开发房地产，并在中心区周边陆续建设了三个住宅小区。但2000年后，随着经济形势的逐渐好转，整个城市对商务办公和金融服务的需求再次上升，大量项目申请开工建设。但这些好项目苦于找不到合适的场地，原来中心区的土地有相当一部分被转为居住用地。市政府开始着急了。一方面，原来的中心区实际上只建了一半，城市中心的功能远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另一方面，没有新的建设项目的地方。希望政府相关规划部门能重新定义一个中心区的位置，解决城市的燃眉之急。

六个示例的评估

评论:这个例子说明了两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，不是无限的，可以随意扩张。有时候，城市主要功能区的位置是独特的，或者至少是非常有限的，尤其是像中心区这样重要区域的位置。它不仅是城市的心脏，也是城市重要的行政、商业、商业和文化设施的所在地，同时也是城市具有代表性的重要景观区域。一般项目不允许建在中心区。第二，政府要处理好一个城市发展的长远利益和眼前利益的关系。城市中心区的建设不是1-2年就能完成的，要精心规划，逐步建设。任何草率的行动都有可能给城市带来长期的不利影响。城市建设是一项百年工程。只注重眼前利益，不顾城市建设规律，最终只能给城市带来不良后果。

第三部分:规划设计条件实例分析。

实施例1，

1999年8月19日，某房地产开发公司经市规划局(99)规建字第1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦。公寓楼项目共18层，地上32层，建筑规模7万平方米。但该单位将18层部分独立加高9层，违法建筑面积5400平方米。现在公寓正在接受市规划局的调查。

案例分析

此次违法事件主要是未按程序向规划管理部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序，已取得批准设计方案通知书的建设单位或申报单位，如重新申报设计方案改变建筑高度、建筑布局等。因自身原因，应向规划管理部门提交函件(写明变更的具体原因)及相关图纸。规划行政主管部门在受理申报前应当协调一致。有必要重新审视修改后的规划和建筑设计。房地产开发有限责任公司擅自修改设计、增加面积，违法事实清楚，应予以相应处罚。

第四部分是建设用地性质变更的管理。

示例1

1993年，X市粮食局以建设粮油批发市场为由，通过当地政府以每亩22000元的价格征用小北村耕地109.58亩。当年粮食局征地计划是每年批发零售粮油2500万吨，营业额2000万元，利税100万元。据说它的规模将是全省第一，这将使城市的经济繁荣。然而之后发生的事情，却让小北村的村民愤怒了很多年。粮油批发市场没建起来，国家和地方人民都没兑现。100多亩耕地落到了粮食局手里。随后，这些耕地邓被侵害成几块，每块约420平方米，土地使用权以入股的形式转让给个人和部分单位，每块3.5万元。获得土地使用权的人建造了自己的房子、商店、酒店、公司等。粮食局自己建的粮油批发交易大厅只有200平米，一直没有开业。征用了100多亩地，只建了这么一个小交易大厅。就连这个交易大厅，现在也租给了私人，成了存放方便面的仓库。两名以上村民代表表示，如果被征用的土地确实是国家需要的，他们会理解并支持。但他们现在看到的，真的让他们不服气。不管怎样，他们都要查清楚，做个声明。

评价:这是一起擅自改变建设用地性质，擅自转让土地使用权的典型案例。情节严重，造成恶劣影响。当初粮食局以建立粮油批发市场为由征用农民土地，其建设项目必须与批发市场有关联，否则就是违法用地。但粮食局并没有按照规划和原计划规模建设批发市场，而是将大部分土地转为房地产开发。被征用的耕地改变了用途，做的事情与粮油批发贸易无关。实际上改变了建设用地的性质。粮食局因征地后情况变化需要变更建设项目的，还应当按法定程序向规划行政管理部门和规划行政管理部门重新申请。首先，粮食局要持规划行政主管部门同意变更开发新建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变土地使用性质的申请。其次，规划管理部门根据有关批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果有，会提出变更土地的规划设计条件。这包括相关的技术条件、技术标准以及与周围建筑的关系。粮食局需要对变更后的土地重新办理建设用地规划许可证。因此，改变土地使用性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据《城市规划法》的有关规定对其进行行政处罚。

实例4

某区域企业位于工业区，占地8400平方米。由于设施老化，产品落后，最终破产。区政府想利用原厂区的土地开发房屋，安置下岗职工。向市规划行政主管部门申请后，以该土地在城市总体规划的控制性详细规划中属于工业用地，土地性质不能改变为由被驳回。

评价:城市规划行政主管部门的做法是对的。因为城市规划行政主管部门考虑到该企业位于工业区，如果建住宅楼，会带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等。此外，废气、粉尘、噪音等。周边工厂企业生产的会对居民产生不良影响，所以不可能开发建设居民楼。但是，城市规划行政主管部门可以根据具体情况，建议区政府采取土地置换的方式，将部分位于居民区的工业企业搬迁到这里，然后对腾出的位于居民区的土地进行开发建设，将这方面的资金用于安置下岗职工。这样你就能得到你想要的效果。

实例5

某中学有两个校址，一个位于市中心，占地4000平方米；另一个位于中心区外围，面积8000平方米。按照国标，两处都不符合中小学用地标准。因此，教育部门拟将两地合并，向城市规划行政主管部门申请，经市政府批准，出让位于城市中心区的土地，开发公共设施项目，用置换资金征用中心区外围校区旁边的一块土地，建设标准中学。

评价:改变位于城市中心区的校址使用性质，不仅合理，而且应该积极支持。根据《规划法》的要求，市政府可以根据城市经济社会发展情况调整城市建设用地。一所中学有两个校址，都不达标，这是不合理的。市政府应调整不合理的用地。使城市功能更加合理。

实例6

在一个闹市区的北面，有一个位于主干道安平北路东侧的工厂，总用地面积4.5ha，由于城市建设的发展，工厂周围建起了很多居民区，安平北路两侧也变成了商业和办公区，工厂成了污染扰民企业。但由于其独特的功能，良好的市场和良好的经济效益，该产品无法停止。根据工厂主管部门的意见和城市详细规划的要求，拟对工厂进行搬迁并出售原址，所得资金用于搬迁。出让后，原址2.0公顷改为商业、办公用地，1.8公顷改为公寓用地，原家属宿舍占地约0.7公顷。

评价:这是一个改变原有工业用地性质的规划选址管理问题。按程序改变建设用地性质的，应按规定办理审批手续:

1.制造商申请改变土地使用性质。生产企业应持上级主管部门同意改变用地性质、出售场地和搬迁的文件，向城市规划主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。

2.由城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门应当根据经批准的控制性详细规划和有关法律法规的规定进行审核。因为工厂位于闹市区。城市规划行政主管部门应将审批意见报市政府批准。然后把建设项目选址意见发给工厂。

3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在出具选址意见的同时，根据本地区的具体情况和有关技术要求、标准，向工厂提出各地块的规划设计条件。

4.受让方和生产方申请立项。生产企业持城市规划行政主管部门的批准文件和与受让方的协议，向规划部门申请项目建议书。

5.办理土地转让手续。工厂凭城市规划行政主管部门、市规划部门的批准文件和与受让方签订的土地出让协议，到国土部门办理土地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各种区块的规划设计条件。

6.受让人申请建设用地规划许可证。受让人持规划部门的批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。如果有多个受让方，则应分别处理。

7.受让人应继续办理与施工相关的所有手续。受让人如何在原址上建房，由受让人根据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门提交施工图，申请建设工程规划许可证。

8.城市规划行政主管部门应当对建设方案进行审核。考虑到该区域位于城市中心，城市规划行政主管部门除规划设计条件外，还将邀请部分专家对受让人的建设方案进行审查，并根据审查意见提出修改意见。无其他问题后，发放建设工程规划许可证。