浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法

地价是指在正常市场条件下，土地使用权在一定时期内的未来净收益的现值之和，其权利特征是土地使用权的出让。相对于土地使用权的出让，我国对划拨土地进入二、三级市场有非常严格的限制，禁止将划拨土地用于经营活动。但经批准后，划拨土地使用权仍可依法抵押、转让或出租，因此划拨土地使用权价格是地价的一种特殊形式。虽然国土资源部国土资发[2001]44号文件规定，划拨土地使用权价格“可以按照划拨土地平均取得开发成本进行评估”，但对于如何评估划拨土地使用权价格，国家并未制定标准格式。本文试图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行探讨。

一、划拨土地使用权的价格内涵

解释划拨土地使用权的价格内涵，最重要的是明确界定其价格构成和使用年限。

划拨土地使用权的价格有两个基本组成部分，即平均征地成本和开发成本。以某企业为例。企业以划拨方式取得土地使用权，除支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或搬迁费及相关税费外，还要支付建设厂房、办公楼等费用，以及供水、排污、通讯、通路、供电、供暖等配套基础设施，以满足企业生产需要。企业取得土地并进行开发后，可以通过与其他生产要素相结合，从事生产经营活动以获取利润。由于土地是必不可少的生产要素，土地使用者为获得土地然后进行开发所花费的土地购置费和开发费可以视为购买土地这一特殊商品的成本，所发生的费用必须考虑到其资本利息和投资土地所产生的利润。因此，划拨土地使用权价格包括土地购置费、土地开发费、税费、利息和利润。

划拨土地使用权价格评估作为宗地评估的一种特殊类型，还应明确委托宗地的使用年限。目前，划拨土地使用权价格评估中有两种方式界定使用年限:一是根据国家相关法律法规，将划拨土地的使用年限设定为无限期；第二，根据评估宗地的设定用途，设定其使用年限为该用途的法定出让年限。作者在实际工作中倾向于后一种方法。实际上，无论出于何种目的，如作价入股、抵押、企业改制等，对划拨土地使用权进行价格评估，都是委托方(企业)的一种经济行为。根据我国法律，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须以有偿方式取得后才能转让。因此，划拨土地因经营需要需要进入土地二级市场的，必须转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家出资投资(入股)等方式，其中出让在上述方式中占绝对比重，无论采用哪种有偿使用方式，都有使用年限限制。为了与一定时期的土地有偿使用价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估应设定一个限定的时期。一般来说，出于类似的目的，该时间段的设置与国家法定转让期限相一致。

二。划拨土地使用权价格评估方法

根据《城市土地估价规程》，划拨土地使用权价格可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等方法进行评估。简单来说，划拨土地使用权的价格可以通过正向计算和反向计算来计算。

(一)正算法

该算法直接基于“平均获取和开发成本”进行评估和计算。根据成本逼近法的计算公式，这种方法是以取得和开发土地所支出的全部费用之和，加上一定的利息、利润、税收和土地所有权收益来确定土地价格。也就是说，土地价格是土地取得成本、土地开发成本、税费、利息、利润和土地所有权收益的累加，类似于商品价格的构成。非常清晰，容易被社会各界理解和认同。其中，土地所有权收入来源于“增值地租”，应归土地所有者——国家所有。因此，划拨土地使用权的价格应该是土地成本价，即土地取得成本、土地开发成本、税费、利息和利润之和。

(2)逆算法

而是该算法首先采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算一定时期、一定开发程度、容积率水平下的划拨土地使用权价格。这个价格包括土地取得费、土地开发费、土地增值收益三部分，再根据划拨土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差额，计算回划拨土地使用权价格。

目前很多地方都是按照评估地价的一定比例收取土地出让金(土地增值收益)，出让金的比例相对固定。如廊坊市曾由原市土地管理局、市物价局联合下发过郎土[2001]8号文件，与基准地价一样，规定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金标准。由公式:土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=划拨土地使用权价格-土地使用权出让金。