土地估价理论与方法各章详解(二)

第二节土地估价的原则和方法
一、土地估价的概念
土地估价是指估价人员依据土地估价的原理、理论和方法，充分掌握土地市场交易信息，根据土地的经济和自然属性，根据房地产在现实经济活动中的质量、等级和一般收益，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素，
二。土地估价原则
土地价格是由其效用、相对稀缺性和有效需求相互作用、相互影响而形成的。首先要掌握土地估价的基本原理，以此为指导，认真分析影响地价的因素，灵活运用各种土地估价方法，对地价做出最准确的判断。
(一)替代原则
土地估价中的替代原则可以概括为:
①土地价格水平由同性质替代土地的价格决定；②地价水平是最了解市场的买卖双方根据市场交易案例相互比较后确定的价格；③地价可以通过比较地块的条件和使用价值来确定。
根据上述原则，土地估价时，可以通过比较土地条件来评估地价，即土地使用价值。一般来说，在根据替代原则采用市场比较法确定待估土地价格之前，必须对时间和土地条件进行修正。
例题:是非题:在土地估价中，可以通过比较土地状况来评估地价，即土地使用价值。通常，在遵循替代原则[r]
之前，必须修改时间和土地条件。实际上，替代原则与收益还原法有很深的关系。因为一个地块的价格，如果有可能替代，就可以很快确定与该地块产生相同净收入的其他地块的投资金额和价格。可见，替代原则是表达合理经济行为的基本原则之一。它的应用范围很广，是估价原则的中心内容之一。
在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评估土地使用价值，对土地条件基本相同的土地进行分类定级，然后在此基础上计算其平均价格；基准地价系数修正法在评估宗地价格时，是以基准地价为基础，通过待评估宗地的条件与区域内一般条件的比较，修正基准地价系数，评估宗地价格。可见，这实际上是替代原理在估价实践中的具体应用。
(二)预期收益原则
土地投资者在预测土地未来将带来的收益或效用后进行投资。这就需要估价人员了解过去的收益状况，认真分析和预测土地市场状况、发展趋势、政治经济形势和政策规定对土地市场的影响，从而准确预测土地现在和未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
对预期收入的估计必须客观合理。它要求估价人员认真分析价格形成因素，对未来的变化趋势作出客观合理的预测，并应排除与现实脱节的用地预测或投机获利和违法用地。
预期收益原则对于土地估价中的区域分析、交易实例的价格核对、净收益和还原利率的确定都是非常重要的。在土地估价实践中，剩余估价和收益还原估价中土地收益的确定是预期收益原则的具体应用。
例题:是非题:在土地估价实践中，剩余法估价和收益还原法估价中土地收益的确定是预期收益原则的具体应用。