土地估价师:成本逼近法辅导

成本逼近法是土地估价方法之一。与前几章一样，对该方法的研究主要是从原理、特点、基本公式、适用范围、限制条件、评价程序和方法等方面进行的。来源:www.examda.com
成本逼近法(cost approximation method)是以土地开发所支出的各项费用之和，加上一定的利润、利息、应交税费和土地增值收益，计算出土地价格的一种估价方法。成本逼近法的基本公式是学习该方法的一条主线。从这个公式中，我们不难理解成本逼近法的基本思想，即把所有对土地的投资，包括土地购置费和土地开发费，都作为基本成本，以及经济学中等量资金应获得等量收益的投资原理，加上基本成本对应的利润和利息以及土地所有权的收益，从而获得土地价格。对于地价各个要素的具体含义，这本教材在理论上也有详细的介绍，我们应该对各个要素的含义有一个清晰的认识。
成本逼近法的特点和适用范围要在理解的基础上掌握。成本逼近法是建立在成本积累的基础上
，成本高不一定说明效用高，价值高。所以它的评估结果只是一个没有考虑土地的效用、价值和市场需求的“算术价格”，这是成本逼近法的局限性。但成本逼近法仍可作为投资者衡量投资效益、分析土地开发可行性的重要方法，也是估算土地成本价的一种方式。
本章详细介绍了评估的程序和方法。成本逼近法评估地价的程序大致分为以下几个步骤:计算征地成本、土地开发成本、税费、投资利息和利润，然后确定土地增值收益，最后确定地价。对于每个计算步骤中具体指标的计算，必须明确其真实含义，从而确定其具体值。
在使用成本逼近法进行土地估价时，需要注意几个问题，以免在方法的应用上出现失误。
(1)土地购置费和土地开发费应为评估基准日的重置费用。它们不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投资额计算。
(2)各种费用的收费标准要有充分的依据和充分的分析。应采用合理的方法对选取的数据进行比较和分析，使数据可靠、合理。
(3)成本逼近法的评估结果一般作为投入成本价格分析，作为市场交易价格应谨慎使用。如果企业是为了核实土地资产和进行会计处理，而不是为了买卖土地，可以直接适用成本逼近法评估的土地价格。只有经过充分的市场分析、核对和验证的评估结果才能作为市场交易的成交价格。