土地估价方法之成本逼近法

教程内容:
1。成本逼近法的概念、特点和基本公式
2。成本逼近法的应用。成本逼近法概述
1。成本逼近法的定义
，即通过土地开发的成本构成来估算地价的方法，目前在国内应用。
需要区分成本逼近法和一般房地产评估的成本法，后者是假设土地价格已知的。
2。成本逼近法的基本原理和计算公式
基本思路:将土地取得成本和基础设施开发成本视为两项“基本成本”，将“基本成本”产生的相应利润和利息相加，形成地价的基本部分，再加上所有权利益，得到地价。
基本公式:
地价=土地购置费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本逼近法是盈余法在计算思路上的一种变体，两者的计算公式类似。
3。成本逼近法与地价构成
地价的本质:实际地租包括实际地租和土地投资的折旧及利息，地价相应地由地租资本化和土地投资的折旧及利息构成。因此，在分析土地价值时，应该把土地分为两类:土地物质和土地资本。
注意四个公式的转换
启示:首先要讨论地价的构成，就要讨论具体的土地条件；其次，要从地租的形成和变化来考察和分析地价。
开发后地价的主要构成:
(1)征地费，分为国家征收、征收集体土地和征收城镇用地两种情况。
(2)土地开发费(包括相应的开发利润和利息)
(3)土地增值收益和土地开发投资现值
4 .成本逼近法的特点及适用范围
一般适用于新开发土地、工业用地、特殊用地的估价，尤其适用于土地市场不发达、缺乏交易实例的情况。
然而，实际的土地价格主要取决于其效用，而不是成本。
二。成本逼近估价的程序和方法
成本逼近估价的程序实际上是按照基本公式
=土地购置费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
1逐步计算地价。征地费用计算:征地补偿、安置补助标准[/br] Br/]开发费用有三种:基础设施配套费、公用事业建设配套费、社区开发配套费
。一要准确确定土地开发程度，注意准确区分宗地内外开发程度和红线内外开发程度不一致(重点)。【/br/】然后，根据土地开发程度现状和地方土地开发费用标准，合理确定土地开发费用。注意土地开发费用的分配。
分摊的基本原则:分摊的费用=受益程度×设施总费用
3。税费的计算
有些地方是和征地费一起计算的，不管题目是什么，给不给。
4。计算投资利息
类似于剩余法中的利息计算。注意计息基数(前三项)、计息方式、计息周期。
5。计算投资利润(计算基数也是前三项)
投资利润=(土地购置费+土地开发费+税金)×投资回报率
6。确定土地增值收益:计算基数(前四项，四项之和为成本价)，收益率
土地增殖。