土地估价师考试辅导:综合计算题(1)

一、建筑物估价方法
1。重置价格折旧法
这是一种成本估价法，适用于评估独立的旧建筑物，评估城市房屋拆迁补偿标准。基本公式是:
建筑价格=建筑物重置价格-使用年限折旧额
或者:建筑价格=建筑物重置价格×重置价格。另一种是用重置成本代替重置价格。两种方法的适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
折旧额的计算方法:
A .新旧程度折旧法
B .平均年限折旧法，又称定额法、直线法
C .固定率折旧法，又称残值减法、递减折旧法、余额折旧法
D .总年限法
试算公式如下:
房屋评估价格= [(标准房价×共用部分修正系数×临差价×楼面差价)×折旧率]]建筑物剩余法
通过计算建筑物的净收益，然后根据建筑物的还原利率和折旧率，采用收益还原法来计算建筑物的收益价格的方法。
估价步骤:
(1)计算土地和建筑物总收益
(2)计算土地收益
(3)计算建筑物收益
(4)确定还原利率
(5)估算楼面价[/br = (a- p1r1 )/( r2+d)
4 .比较法
比较法是将待评估建筑物与最近一段时期交易的类似建筑物进行比较，并对待评估建筑物的价格进行修正的一种估价方法。土地评估的原理与市场比较法基本相同，只是比较因素和项目不同。计算公式为:
建筑价格=买卖实例单价×估价时点建筑材料价格指数/交易时点建筑材料价格指数×估价对象交易情况/交易案例×估价对象比较因素条件系数/交易案例比较因素条件系数×建筑面积
二。各种考核对象的适当考核方法
1。估价对象土地上无建筑物时的土地估价。Br/]2。评估估价对象土地上有建筑物时的地价
3。评估对象土地上有建筑物时的建筑价格
4。评估估价对象土地上有建筑物时的房地产整体价格
3。综合计算题解题要点
1。综合计算题的目的
主要考察。例如:
以剩余法为主线，需要通过市场比较法或收益还原法寻求其开发价值；【/br/】以收益还原法为主线，需要使用重置成本法获取房屋现值；【/br/】以市场比较法为主线，采用成本逼近法和收益还原法获取各比较案例的地价。
2。解题思路
首先考察题目的要求和已知条件；
第二，考虑哪种方法为主；【/br/】再次，分析应用这种方法时，有哪些条件不能满足，需要哪些方法才能得到。
3。特别说明
题目中通常隐藏了一些条件，但同时给出了一些干扰条件，需要仔细判断和识别。