城市土地问题的思考与政策建议（三）

三。城市土地的市场化建设:
土地储备与招拍挂如前所述，由于过去长期实行土地无偿、无限期划拨使用的制度，大量城市存量土地产权不清，管理制度不完善。城市政府已经无法实现城市土地一级市场的垄断供应，一个巨大的灰色土地市场已经出现。很多单位和企业绕过政府私下出租转让土地。不仅造成国有资产流失，还导致市场价格信号失真，土地投机现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应，95%以上的土地都是协议出让，导致出让价格偏低，政府官员“寻租”现象严重。因此，在打开城市土地使用制度改革的大门后，如何规范和有效管理土地市场成为政府急需解决的问题。在此背景下，城市土地储备制度作为一项制度创新应运而生。
城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的客观要求，也是一项制度创新。在管理体制、运作模式、政策制定上都是一个全新的探索过程。因为是全新的工艺，很多问题需要研究。【/br/】首先，征地过程中的补偿标准。土地储备中心在征用和收回土地时，需要对土地和地上建筑物进行一定的补偿。土地补偿金额具有很强的政策性和技术性，涉及的利益非常复杂。目前，理论研究还很薄弱。目前一般城市的操作方法是只设定3-5个标准进行补偿，补偿标准较低。这种补偿方式简单方便，易于操作，但一些土地使用者觉得征地和收回的补偿标准不合理、不科学。给征地带来了很大的难度。大土地评估师现场
其次是城市土地储备与城市总体规划的关系。城市规划是城市土地利用的基本依据，是土地储备制度的基础。虽然很多城市都制定了城市总体规划，但普遍没有详细的城市分区规划，给土地储备工作带来很大难度。在土地储备过程中，需要在土地征用和收回前咨询规划部门。但由于没有现成的分区规划，所以需要临时按照地块来规划。一是规划缺乏整体性，与周边环境协调性差，不利于集中连片开发；二是影响土地征用、回收、拆迁安置、整理开发的时间进度，增加土地储备成本，特别是利息负担。
第三个问题是土地储备资金的筹集。土地储备制度起步阶段遇到的困难主要是储备资金不足。因为市政府不可能投入大量的储备启动资金，而且在储备初期，土地储备中心只有储备的土地，却没有出让的土地，所以没有资金的积累，储备初期资金不足是必然的。由于缺乏资金，在土地储备制度建立的初期，土地储备中心不敢也没有能力储备大量的土地，储备成本也会因为利息负担而增加。
第四，土地收购储备机制的协同。目前，我国城市土地储备制度仍处于探索阶段。一些城市有单纯追求土地收益的倾向。土地供应不能满足房地产市场发展的需要，房价上涨的压力加大，引起相关利益集团的不满。土地储备政策的制定，土地补偿标准的确定，合理的储备规模和储备期限，土地供应计划的制定，资金筹集范围和方式的扩大，金融风险的合理控制，城市土地需求的调查和预测等。都需要进一步研究和探索。我们认为，实施土地收购储备机制是一项全面的系统工程。在整个运作过程中，必须得到国土、规划、城建、财政、金融等部门的支持和配合。部门之间的协调程度直接关系到土地的运营成本。在实际操作过程中，往往存在部门之间相互冲突、推诿扯皮、行政审批程序复杂、效率低下等弊端。导致土地储备时间延长，土地储备成本增加，严重影响城市土地的市场交易秩序和健康发展。同时，由于相关法律法规的缺失，对土地储备中心没有相应的监管机制和手段，导致机制不完善、运作不规范、泡沫经济。
对此，相关专家呼吁，中国各地房地产的情况差异很大，不应该一刀切。政府垄断土地一级市场，在宏观调控下调控房地产市场。具体而言，应借鉴国际先进经验，建立我国城市土地储备机制:
一是建立以土地银行为主体的资本运营机制，充分发挥土地银行在土地收购中的积极作用。它是欧洲土地银行的诞生地。20世纪初以来，欧美一些国家相继建立了土地银行。不同国家建立土地银行的原因和目标不同，但有共同的运行机制。土地银行的运作主要包括土地收购(征用)、土地储备和土地出让三个环节。考试土地估价师现场
(1)土地征用(征用)。市政府*先于开发商从分散的土地所有者(或使用者)手中购买土地，从而拥有大量待开发的市政土地。筹集土地资金是土地征用的关键。不同国家的城市都有自己解决这个问题的方法。例如，斯德哥尔摩市政府通过以下融资渠道支付土地征用和购买费用:一是政府拿出部分税收；二是政府贷款，主要来源于全国养老保险基金；第三，银行贷款；第四，瑞典国家银行发行的公共债券。此外，一些新的土地是利用土地银行出租和出售土地的收入征用的。
(2)土地储备。政府从所有者(或使用者)手中买下土地后，并不立即出售，通常需要保留一段时间。在一定时期内，出让的土地只是土地储备中前期已经开发的一小部分土地，大部分没有详细规划的土地需要留作未来需要，开发条件不成熟的农地也需要投入使用。通常情况下，政府购买的土地与出售的土地保持一定的比例。对于那些已经规划好准备投入市场的土地，政府一般会先实施土地整理或者前期开发，比如平整土地、修路、铺人行道、修建供水、排污等公共设施，甚至包括公园、绿地，然后出租、出售这些土地。
(3)土地流转。最后一个环节是土地流转。政府根据城市建设用地需求，将储备一段时间并已完成前期开发的土地分期投放市场。土地出让一般采取租赁和出让两种方式。租房通常占很大比重。例如，1971年，荷兰的土地银行分别出租和出售了31%和69%的土地。之所以这样，一方面是政府希望土地升值后最终以更高的利润出售；另一方面是因为房子的主人不需要在土地上投入太多就可以获得土地的使用权。土地租赁期限根据土地使用性质不同而不同，有时采用年租或短租。