国有企业改制中土地资产的处置与评估（二）

(二)评估价格类型的选择:
我们的评估师在进行土地评估之前，首先要对企业土地资产的处置方式进行分析，了解各种处置方式的适用条件、各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的手续，以便我们从委托方获得全面、系统的信息，根据改制企业的性质、处置方式和权利，科学地选择方法和相关参数，合理确定评估。根据企业土地资产处置方式，评估可分为企业转制土地使用权评估、土地使用权定价及授权经营评估、土地使用权债转股评估和储备划拨土地使用权评估。但应提出土地使用权债转股的形式。我认为是土地资产处置后的企业改制，而不是土地资产的处置方式。土地估价师考试网站
1。公司化改造的土地使用权评估:公司化改造分为国有企业土地使用权评估和非国有企业土地使用权评估，是指企业进行公司化改造，组建有限责任公司、股份有限公司，或者国有企业与非国有企业合并组建国有企业等。改革后的企业仍然是国有企业或国有控股企业。土地资产仍划拨给企业。此时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而针对非国有企业的土地使用权评估，是指企业改制后，如企业破产、企业上市、非国有企业与国有企业合并、国有企业出售或出租、土地处置转让或出租等，国家和政府不再是土地资产的主体。土地处置方式是出让土地，必须办理土地出让手续，与土地管理部门签订土地出让合同，缴纳土地出让金。土地出让金支付额是划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差额，因此划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格应分别评估。以租赁方式处置土地的，必须与土地管理部门签订土地租赁合同，缴纳租金。承租人缴纳租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须依法办理登记。租赁土地使用权评估分为租赁土地使用权转租、转让和抵押评估。
2。土地使用权以固定价格投资并授权进行商业评估。这种方式是国家以一定期限的土地使用权作价投资一个新的企业。国家作为土地所有者，应该体现国家的权益，评估价格应该是出让土地使用权的价格。但作为国家资本注入企业的，不应该是出让土地使用权的价格。出资额(注入企业的资本)=出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格。这是因为划拨土地使用后，企业已经支付了收购成本和实际投资开发成本。这部分权益属于企业，不属于政府和国家，但要注意术语的修正。
3。土地使用权债转股评估。国有企业债转股是近年来国有企业改革中的一种新的改革形式。它是国有企业对其划拨土地使用权进行定价后，将其债务转换为债权人股份的一种方式，债权人是国有商业银行的资产管理公司。债权人的股份比例应根据土地使用权价格、债务数额和企业总资产的评估结果确定。以企业自己划拨的土地使用权的权益进行债转股，当然评估的是划拨土地使用权的价格，也就是划拨土地使用权的价格(如开滦集团目前的债转股评估)。4.保留划拨土地使用权评估:企业经批准经营时，评估是对划拨土地使用权的价格进行评估，保留的划拨土地使用权可作为企业权益抵押。抵押实现后，土地使用权由划拨变为
(三)评估方法的选择:
1 .目前划拨土地使用权评估一般采用两种形式，一种是正算:划拨土地使用权=划拨土地使用权平均取得成本+开发成本+合理利润；另一种是逆向计算，其中划拨土地使用权=(转让价格权-转让费)/年修正。我们应该注意向前计算。划拨土地使用权是指一定区域内的平均征地成本是客观成本而非实际成本，开发成本也是该区域内的客观投入而非实际投入成本，包括征地开发成本的利息投入，不应包括土地因开发投入而增值的收益。因为土地增值收益在国家而不是企业，所以逆向计算特别注意转让价格是多年的。
2。使用权转让价格的评估，国有企业改制中转让价格的评估，应体现不损害国家权益。有条件的可优先采用市场比较法、收益还原法、基准地价修正法，成本法不适用，以获得合理的出让价格。
3。租赁土地使用权评估:租赁土地使用权评估可分为转租、转让和抵押租赁土地使用权评估。租赁土地使用权转让评估价和租赁土地使用权抵押评估价与租赁土地使用权价格相近，采用收益还原法计算。纯收益是指合同约定的扣除相关税费后的租金，回报率应该是租赁土地的回报率，而不是土地出让的回报率。由于租赁土地的期限比出让土地短，盈利能力低，不确定性大，一般高于土地的回报率。根据市场提取法，该期限为合同期限。当然，租赁土地使用权转让评估价和租赁土地使用权抵押评估价也可以直接采用市场比较法评估。但租赁土地使用权转租的区别在于，采用收益还原法时，净收益是客观市场租金与合同约定租金的差额。因为市场租金和合同租金没有区别，所以转租权不存在。随着不确定性和风险的进一步增加，收益递减率应该更高。【/br/】综上所述，对于国有企业改革中的土地使用权评估，首先要分析国有企业改革中土地处置方式的本质内涵，准确确定土地价格评估的价格类型，合理选择土地评估方法，本着“区分处置方式、体现土地资产、有偿使用土地、区分价格类型、适当选择评估方法”的原则，做好国有企业改革中的土地使用权评估工作。