土地估价：论土地征用中的法律问题（一）

中国的土地是社会主义公有制，包括全民所有制和农民集体所有制。作为土地所有权的法律表现，土地所有权也有两种类型:国家土地所有权和集体土地所有权。土地征收是指国家与农民集体之间所有权的转移，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法律规定的审批权限和程序批准土地，在对农民集体和个人给予补偿后，将农民集体所有的土地转为国家所有。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的重要措施。为了发展公共事业，资本主义国家和社会主义国家都建立了土地征用法律制度。我国宪法第十条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收，这是我国土地征收的宪法基础。土地征用有以下特点:
1。国家建设征用土地的主体必须是国家
在国家建设征用土地的法律关系中，只有国家才能作为征用土地的主体，因为只有国家才能享有国家建设征用集体所有土地的权利，虽然直接需要土地的不是国家，而是具体的国家机关、企事业单位、社会团体和个人。但作为需要用地的单位，只能根据自身用地的实际需要，向土地主管部门申请用地，申请批准后取得土地使用权。此外，应当明确，虽然国家是土地征用的主体，但实际行使土地征用权的是土地管理机关和各级人民政府，他们代表国家行使这一权利。考试。国家建设征用土地是国家的行政行为，具有强制性
。国家建设征用土地不是民事行为，而是国家授权并依据法律规定的依据和程序实施的行政行为。这是因为作为国家征收土地法律关系主体的国家与被征收土地的集体组织(农村集体经济组织或村民委员会)的地位是不对等的。土地征收的法律关系不是基于双方的自愿和约定，而是国家单方面的表示，不需要征得被征收土地所有者的同意。国家征用土地的命令是行政命令。对此，被征地的集体经济组织必须服从。而且在这种法律关系中，并没有遵循等价赔偿的原则。
3。国家建设征用土地是国家公共利益的需要
国家建设征用土地的理由是国家建设的需要，即宪法第五条所指的公共利益的需要。这里所说的国家建设的需要或公共利益是广义的理解。一般可以从两个层面来理解:一是直接的国家建设或者公共利益的需要。例如国防建设、公用事业、市政建设、交通、水利、国家机关建设用地等的开发和建立。都是以公共利益为直接目的的事业。其次，它们是广义上的国家建设或公共利益的需要。也就是说，凡是有利于社会主义现代化建设，有利于人民生活水平的提高，有利于综合国力的增强，如经国家主管部门批准的集体企业和外资企业的设立，经国家主管部门批准的民办大学和其他社会公益事业的设立等。，是广义上的国家建设和公共利益的需要。这些情况都可以作为国家建设征用土地的理由。
4。国家建设征用土地必须以土地补偿为基础。
与征用土地不同，国家建设征用土地不是无偿强制，而是有偿强制。被征用土地的集体经济组织应当依法获得经济补偿。国家建设征用土地不同于土地征用。不是等价的特卖，而是有补偿条件的征用。然而，对被征用土地的适当补偿是国家建设不可或缺的条件。所谓适当补偿，就是严格按照《土地管理法》的规定给予补偿，征地补偿的原则是使被征地单位农民的生活水平不降低。需要指出的是，虽然土地是国家征用的，但土地补偿费等费用并不是国家直接支付，而是由用地单位支付，因为国家并不直接使用土地。土地单位支付这些费用的义务是由国家征用土地的行政行为和国家批准土地单位申请土地、征用土地使用权的行为直接引起的。考试。国家建设征用土地的对象只能是集体所有的土地
。中华人民共和国成立以来，经历了一个发展变化的过程。随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地成为农村合作经济组织的集体所有。到1986年，《土地管理法》规定的征地对象只能是集体土地。需要指出的是，国家建设用地需要集体所有的土地来满足，也需要国有土地来满足。以集体土地满足国家建设用地需求的合法途径是征收，以国有土地满足国家建设用地需求的合法途径是出让、划拨等。而不是征用，因为国有土地本来就是国家所有，国家可以直接行使处置权，不需要任何其他手段。