土地估价师：农业用地价格评估刍议

农地的市场和价格无疑对农地资源的可持续利用起着决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系的重要组成部分，农地市场也是基础性市场。农地价格是基本市场价格体系的组成部分，对区域市场的建立和发展起着基础性作用，决定着一个地区某些商品的初始水平和价格体系。越来越多的人必须有农地资源价值的意识，并把价格作为决定其经济行为的主要手段。农地价格及其评估对于建立和完善我国农地市场，促进农地资源的可持续利用和优化配置具有重要意义。
1。农地价格与农地资源配置
经济运行机制包括价格机制，价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。某一模式的价格机制来源于其所处的经济运行机制模式。建立主要由市场形成价格的机制，是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制是在政府宏观调控下，使市场在资源配置中发挥基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的作用，将资源配置到效益较好的环节。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下发挥资源配置的基础性作用，就必须使资源以市场化方式流动，使生产要素商品化。耕地也是生产过程中重要的生产要素之一。因此，农地必须商品化，使其在市场上合理流动，实现配置。价格是市场的灵魂，市场取决于价格，价格是市场最敏感的标志。价格的变化会影响人与人之间的利益分配、商品的供求和商品经营者之间的竞争，促进资源的优化配置。建立耕地资源价格体系，可以纠正“农产品价格低，耕地资源有价无市”的价格扭曲现象，使耕地资源开发利用形成合理的运行机制，提高耕地资源开发利用效率。通过农地价格的变化，引起供求、生产和消费的变化，从而影响社会资源的流动，实现农地资源的合理配置。了解和补偿耕地资源价格是合理利用和保护耕地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施来实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、惩罚权和交易费用”的权力来制定相应的税收政策和价格标准体系。二是可以实现耕地资源有序合理开发利用和配置的目标，实现耕地资源的可持续利用。
2。关于农用地价格评估的思考
科学合理的农用地价格评估有利于农用地资源的优化配置和农用地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性和市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源得以流转和合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般土地价格的特征，是二元价格，即农地价格由农地的物质价格和农地资本价格(即社会为农地资本付出过多的社会价值价格和农地资本的个体劳动价值价格)组成。三者前两者形成了农地的虚价，后者才是农地的实价。农地价格往往与第一产业产品价格的形成密切相关。第一产业产品是初级产品，其劳动对象是自然界的自然财富，所以生产受自然条件影响大，再生产周期长。初级工业产品的价格是以劣势条件下的平均成本为基础的。这样的劣势条件是指整个国家或地区的劣势条件，这是一个相对的概念。因此，中等以上条件下的农地可以获得一定的级差地租。级差地租的存在使得第一产业的产品不得不分区定价，即实行区域差价，同一产区制定统一价格，不同产区价格水平不同。农地(尤其是耕地)价格是其他一切土地价格的基础，农地资源的价格是以其收益性为基础的。各地的土地生产力、生产成本、利用方式不同，导致了农地净收益的差异，也决定了农地价格的差异。鉴于目前我国农村土地市场不发达，农村土地的评估应从土地使用价值入手，通过对农村土地自然和经济条件的评估揭示土地质量等级，然后根据农村土地收益等地价相关信息，采用不同的评估方法对农村土地价格进行评估。也就是先分级，再估值。农用地分等是根据农用地的自然属性进行的，以界定农用地在社会经济利用条件下可能达到的自然生产潜力，体现预期效益原则。在此基础上，对社会经济条件进行修正，以实现实际生产率或盈利能力。在评估中，先确定基准地价，使之成为土地使用条件明确的地价，为科学确定每块耕地的价格提供依据。
3。农用地分等
根据农用地分等的基本目的，土地分等是对构成土地质量的长期稳定的土地因素的差别化评价，反映土地生产力的一般趋势；土地定级反映了土地定级条件下土地可变因素的差异。在评价过程中，它们既相互联系，又有区别。根据农用地分等的原则和要求:首先根据农用地自然条件计算农用地潜力，以反映农用地质量和农用地适宜作物生长的本质差异；其次，利用反映社会开发利用平均水平的耕地利用系数，将耕地潜力修正为实际产出水平。最后，在实际产出水平的基础上，用农地经济系数来衡量当前社会平均产出水平下的农地收益差异。在局部比较的基础上，达到从土地质量、土地利用水平、土地经济收益三个方面综合划分土地等级序列的目的。
4。农地价格评估
农地资源非常有限，农地资源转作他用有严格限制。其主要目的是长期获得农业收入。即使将耕地资源转为他用，对耕地资源所有者的补偿也必须以耕地资源的收益为基础；此外，随着农地市场的培育和发展，农业系统外的市场和价格对资源的利用和农业内部的供求关系有着重要的影响，农地资源的价格也必须建立在市场供求关系的基础上。因此，现行农用地价格体系应以基准地价和宗地地价为主，估价方法应以收益还原法和基准地价系数修正法为主，兼顾比较法和其他估价方法。
4.1。收益还原法
收益还原法实际上是将农地收益视为一种投资，以盈利为目的，以平均利润率为基础计算虚拟利润，将未来利润还原为现值之和的方法。采用这种方法的关键是如何确定净收益和还原利率。可以从总收入中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收入，或者用系统规划的方法计算耕地资源的影子价格，得到纯收益，这就是纯耕地收益。耕地减收利率应以行业平均利润率为基础，结合耕地经营风险程度确定。同样，收入倍数法是收入减少法的一种相对简单的形式。按照这种方法，农地的价格是农地收益的数倍或者是若干年内农地的平均收益。这个倍数一般由交易双方约定，或者由政府根据市场实际交易情况确定。市场比较法
。市场比较法
市场比较法是通过比较相同或相似条件下同类农地资源的价格来确定待估农地价格的方法，即根据近期同一市场同类农地交易案例，结合市场情况，按交易情况、日期、区域因素、个体因素、年份(园地、林地的成熟度仍需考虑)对案例的交易价格进行修正。长期趋势法是根据现有市场上农地价格的变化和趋势，结合对农地供求的预测、供给弹性和需求弹性的计算等，对某种农地资源的价格进行评估。这种方法特别适用于农地市场发达、运作规范的情况。
。成本逼近法
成本逼近法是以未利用地或废弃地的成本和农用地开发成本为基本成本，应用经济等价资金获得等量收益，加上基本投资应得的利润和利息以及应缴纳的税金作为基本价格，结合市场供求情况、收益年限和待估区域的区位条件评估农用地价格的一种投资原则。
。基准地价法
首先根据农用地综合质量评价计算的分值划分农用地等级，其次在每个等级中确定标准田或样点，采用收益还原法计算地价。最后，参照同等级的综合质量得分和基准地价(或样地平均价格)，对各等级的农用地基准地价进行比较修正，确定宗地地价修正系数。
①收集农地产出、收益、费用、收益分配等数据。每个放码和放码单元(或标准场)。根据农用地内部生产情况，对各种生产用途的收益和分配进行面积加权平均，作为农用地单位的平均收益和成本。
②将纯土地收益与耕地总收益分开，以各种生产要素对耕地总收益的边际贡献为基础。土地收益分离的过程是:总产值扣除材料费(折旧、电、机械等费用)及其利润，再扣除人工费(实际用工乘以当地标准工资计算)和税金。
③根据当年银行存款利率和农地投资风险率。农地投资利润等因素，结合农地的市场状况，综合确定农地还原利率，用这个利率将农地的净收益还原到价格(得到单价或标准农地价格)。农地的投资风险低于非农用地，因此农地的减息利率低于其他非农用地。
根据各单元在等级中的面积比例，加权平均得到各等级的平均价格——基准地价。
④根据估价区农用地资源的自然条件和经济水平，编制以基准价格(或标准地)为核心的地价修正系数。
⑤根据待评估农用地分等的基准地价(基准地价)及其对应的修正系数计算农用地价格，最后结合农用地市场和评估目的确定其价格。