不同阶段地价特征解析

房价和地价关系的焦点主要在地价上。在我看来，意见分歧的主要原因是对
土地的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景以及房地产市场不同阶段的供求状况
缺乏了解。针对这一问题，本文从房地产市场土地流转的主要环节入手，对土地价格进行了简要的
分析和说明。

没有市场，就没有价格。和其他商品价格一样，土地价格无疑是市场交易的结果。因为
不同的市场主体具有不同的特征，其价格具有不同的价值形式和价格内涵。如果把
房地产市场分为不同的阶段，我们会发现，在不同的阶段，土地不仅形态会发生变化
，其价值形态和价格内涵也是完全不同的。同时，每个阶段的市场背景和供求项
不同，市场主体对地价的理解也不同。从这个角度来说，地价的概念是
相对的。
为了分析方便，土地在市场上的流动按照理想状态描述为三个主要阶段，即土地出让、
土地出让和房产出售(土地连同房屋一起出售)。其中，土地出让过程和房屋开发销售过程
往往是一个行为主体，但其行为本身是可以分割的。为了说明问题，这里把两者分开。
下面我们描述和分析这三个基本阶段的地价情况。