土地估价实务课件和作业5

1.用市场比较法分析1998年计算题
题目(出自1998年土地估价理论与方法试卷第五道计算题第二项):
某市有一宗地F待估价，有五个相似地块，条件如下。
项目宗地成交价格(元/平方米)成交时间/年容积率位置
对比形状
对比面积
个别因素
a 78019951.30+3% 0-5%[/br c 86019961.2+3%-1% 0+1%
d 83019971.10-2%+5% 0
e 95019971

如果1995年城市地价指数为100，那么1996年比1995年上涨15个百分点，以后每年上涨10个百分点。这类土地的最小容积率为1。容积率在1-1.5之间时，容积率为0.1时宗地单价上涨5%，超过1.5时容积率为1时宗地单价上涨3%。表中的位置、形状、区域因素和个体因素的修正都是待决宗地和案例宗地之间的比较。当表中的数字为负数时，意味着待处理宗地的条件比案例宗地的条件差。当表中的数字为正数时，表示待决宗地的条件优于案例宗地，该数字表示地价的修正范围。
根据上述条件，按以下要求完成计算:
(1)编制地价指数表
(2)编制容积率修正系数表
(3)计算1998年F宗地的单位地价(计算结果保留小数点后两位)
(1)审题。确定解决方法
2。明确地价指数和地价是随容积率增加还是增加
3。明确各因素的比较基准
(2)求解方法及思路
方法选择:从题目给出的条件来看，应采用市场比较法的基本思路
:第一步，根据地价第二步，对五个交易案例的因素进行修正，得出基准价格。第三步，通过适当的方法对这五个标准价格进行处理，得到待出让土地的价格。
(三)公式和计算步骤
125 1.28 100
1。适用公式
待售宗地价格=对比宗地价格×交易期日修正量×容积率修正量×区位修正量×形状修正量×区域因素修正量×个别因素修正量
2 Br/](2)编制地价指数表
1995199619971998[/Br/]年度地价指数为100115125135
(3)编制容积率修正系数表[/Br/]本修正系数1 . 001 . 051 . 101 . 151 . 201 . 251 . 28
思考:如果地价随着容积率的增加而增加，那么如何计算容积率修正系数
(5)计算1998年F宗地的单位地价
待出让土地的单位地价为
F单位地价=(1075.16+1189.73+1133难点
(1)地价指数与容积率修正系数表的编制
若地价指数每年增加R个百分点，计算公式为N×R+100
若地价指数每年增加R个百分点，计算公式为(1+r) n .第二个依据哪一个，其条件指数为100。
二。2000年市场比较法计算题解析
题略(摘自2000年《土地估价理论与方法》试卷第五道计算题第三项)
(一)审题
1 .明确标题要求。
两个要求:编制地价指数表，计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。
2。明确地价指数变化、容积率修正系数、土地恢复率等信息。
3。确定比较基准，以待售土地为基准。
(二)方法选择和解题思路
1。方法选择
根据题目提供的信息，适用市场比较法。
2。解决问题的思路
第一步:根据地价涨幅编制地价指数表
第二步:计算土地使用权年度修正指数
。公式为:年修正系数k = [1-1/(1+r) m]/[1-1/( M ——待出让土地使用权n ——比较案例土地使用权
第三步:根据确定的要素条件指标，对五个交易案例进行要素修正，得到五个参考价格
。第四步:用适当的方法对这五个参考价格进行处理，得到待出让土地的单位面积价格
(3)公式和计算步骤[/br]但是，修正的年份多，位置和形状修正的少)
2。计算步骤
(1)选择计算方法
(2)编制本市住宅地价指数表(每月递增1个百分点，不递增)
(3)计算土地使用权年度修正指数

50年修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/[1-1/(1+7%)70]= 97.46
第二类，其中住宅用地不确定
N年修正指数为100× [1-1]/(1+7%) n]
(4)确定容积率修正系数
(5)确定区域因素和个别因素的条件指数，注意比较基准
(6)比较修正各成交案例价格[/br]
2 .两种计算土地使用权年度修正指标的方法得出的最终结果完全相同。
3。在计算区域因素和个体因素的条件指数时，一定要注意标题中对待评估宗地与对比案例之间的对比关系的描述。
4。在所有修正指标确定后计算每个对比案例的参考价格时，要把计算公式写清楚，明确哪个修正指标在分子，哪个在分母。
5。最终评价结果一般采用简单算术平均法得出，一般应说明原因。