土地估价实务基础考试前讲义第六讲

土地估价实务精修课程第六讲讲义

示例3

示例3

(1)估价对象房地产介绍
例中房地产为五层钢筋混凝土建筑。用作综合建筑。建筑面积和占地面积如下:

用地面积:8400㎡。

建筑部分:首层:3800㎡；2 ~ 5层:2800㎡；总计:15000平方米

其他条件:建筑总造价4800万元，其中主体占65%，设备占35%。建筑主体使用寿命为50年，设备平均使用寿命为10年。残值率为0；房产每年定一个月空，存款年收益率7%；房产出租税54.65万元；保险费4800元；管理费是建筑成本的2%。
(2)评估目的:作为购买土地使用权和地上建筑物50年的参考价值，综合还原率为8%。
(3)评估日期:2005年9月30日。
(4)评估日期:2005年9月1日至10月30日。
(5)估值方法:采用收益还原法进行估值。
(6)估价过程:
①总收益的计算:
租金总额:
82.8× 12 = 993.60(万元)
押金申请收益:
21.8× 0.07。
②计算总成本:
折旧成本:建筑物耐用年限以50年为主，设备平均10年。残值率为0。
主体:4800× 0.65× 1/50 = 62.40(万元)
设备:4800× 0.35× 1/10 = 168(万元)
小计:230.40(万元)
保险费:0.48(万元)
费用合计381.53(万元)
③计算净收入