土地估价实务基础考试前讲义第十三讲

土地估价实务精修课程第十三讲讲义

市场比较法的特点和适用范围

市场比较法
市场比较法的特点和适用范围
1。市场比较法的特点
市场比较法具有现实性和说服力。是利用与待估土地最近的备选交易案例作为比较标准，对待估土地价格进行修正计算，能够反映近期市场情况，使评估价格更加真实，易于被接受。
市场比较法是以价格为基础的，在市场异常的情况下，很难与收益价格相协调。如果市场不景气或者市场被过度炒作，出现“泡沫”经济，评估结果就容易偏离土地资产的特性。
2。市场比较法的适用条件
市场比较法的应用基于发达的房地产市场和丰富的交易案例数据，因此比较法仅适用于市场相对稳定、交易案例较多的地区，且交易案例应与待估土地具有关联性和替代性，不适用于交易案例较少或无交易案例的地区。
具体来说，市场比较法的适用条件是:
(1)应当有足够数量的比较案例。国外房地产市场发达的国家一般要求至少有10个可比的交易案例。由于中国的土地市场正处于发展阶段，因此至少需要3个比较交易案例。
(2)交易案例数据与待评估土地具有关联性和替代性。
(3)交易数据的可靠性。确保数据来源的可靠性，充分核实和检查交易案例数据的数据信息。
(4)合法性。采用比较法估价时，应注意选择与待估土地法律规定相似的交易案例资料作为分析比较的基础。
3。市场比较法的适用范围
(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、可供选择的土地交易案例较多的地区；
(2)从评估结果的目的和形式来看，市场比较法不仅可用于直接评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及在其他评估方法中计算相关参数。

市场比较法的评估步骤
1。调查和选择比较案例；
2。确定价格可比性的基准；
3。交易情况的修正；
4。估价日期的修改；
5。区域因素的比较与修正；
6。个别因素的比较和修正；
7。其他相关修订；
8。土地使用年限的修改；
9。容积率修正；
9。确定参考价格。
比较案例的调查与选择
(1)比较案例的概念
与估价对象的条件相似，作为估价对象比较参考的交易案例称为比较案例。
(二)比较案例的要求
选择比较案例时，数量应大于或等于三个，还应满足以下要求:
1。与待评估土地属于同一供应圈(即尽可能在同一区域、同一级别，基础设施完善程度相近。就像一个区域没有案例一样，你可以选择同级别土地中相邻区域或类似区域的交易案例，但所选案例的交易价格不能相差太多。根据经验一般不超过25%)。
2。应与待估土地用途相同或相近(按土地类型分类)。如果没有用途相同的案例，可以选择用途相似的地块。比如，待评估土地可用于居住用途，工业用途可用于仓储，前提是有1-2个与待评估土地用途相同的交易案例。当用途不一致时，应更正用途。
3。与待估土地的交易类型(价格类型)相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、债务偿还、抵押等。如果所选交易案例的交易类型与待评估土地的类型不一致，则应更正交易类型。
4。截止日期应接近待评估土地的基准日期。
(1)如果市场相对稳定，交易较少，可以适当延长对比有效期，即选取近几年的交易案例进行对比，但最长不超过3年；
(2)如果市场变化快，交易活跃，比较有效期应缩短(最长不超过1-2年)。
5。交易案例必须是正常交易(即交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格)。所谓正常交易，应该是公开、平等、自愿的交易。
6。价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价是基数的价格还是包含分摊面积的价格，是楼面价还是地面价等。
选择对比实例后，应建立价格对比的基础，统一支付方式(应修改为一次性支付)、货币(统一为人民币)、货币单位、面积内涵、面积单位。
交易情境的修正
(一)交易情境的概念
交易时，买卖双方的地位、心理、对交易标的物市场价值的认识以及受其他因素的影响，称为交易情境。
(二)异常交易的类型
1。具有一定利益关系的人之间的交易；
2。对于急于卖出或买入的交易，前者容易造成价格偏低，后者偏高；
3。买方或卖方不了解市场行情，导致交易价格偏高或偏低；
4。双方或一方有特殊动机或偏好的交易；
5。受债权人-债务人关系影响的交易；
6。相邻地块的合并交易；
7。特殊交易方式的交易；
8。交易税费负担异常的交易；
9。其他异常交易。
(三)交易情况修正的目的
修正不符合正常市场价值的交易情况导致的价格偏离。
(四)不同交易情况下的修正原则
分析各种情况对土地交易的影响是高是低，向公平市场方向修正。
(五)交易情况修正系数的确定方法
根据该情况下偏离市值的程度确定修正的百分比。
(六)纠正交易情况的程序
1。消除异常交易案件；
2。确定各种特殊因素对正常地价的影响程度；
3。使用修正系数修正具体的交易案例。
(七)计算公式为:
情况修正后的交易案例价格=比较交易案例价格×(待评估土地的情况或正常情况指数/比较例土地的情况指数)
具体示例如下:
表5-1交易表格修正系数表。

交易形式
协议
竞价
拍卖

修正系数
0.90
0.95
1

如有修正，则对交易单进行修正，修正系数表如上表(表5-1)所示确定。如果选择的案例交易形式为协议，且成交价为每平方米1000元，且需要待估土地的拍卖成交价，则情况修正的计算过程为:
情况修正后的案例价格= 1000× (1/0.90) = 1111(人民币/平方米)