出让土地使用权的价格评估

1.评估委托方:土地使用权以国家为主体进行出让，土地使用权价格评估的委托方应为国家。
2。价值内涵:国有土地使用权的价格是一定年限的价格，土地使用者必须向国家缴纳出让金。因此，租赁土地使用权的价格评估应界定价格内涵。目前各地情况不一。土地使用权出让价格大致有三种:
(1)耕地完全价格。指已开发并可提交使用的国有土地使用权价格。成本价基本包括:拆迁费、基础设施配套费、租赁费。
(2)转让费加征地费。
(3)总地价。一般有一定的市政基础设施，但不完善，有待开发。
3。价值标准:通过出让方式取得的土地使用权是目前各种形式的土地使用权中较为完整的一种土地使用权，一般应反映其在完全市场条件下应有的价值，故应采用公开市场价格标准进行估价。
4。估价方法及相关事项:
应采用基准地价修正法，但需要有完整的修正体系(内销和外销)；可以采用市场比较法，但需要注意的是，有些比较例需要根据交易情况进行修正。此外，交易价格的内涵可能与估价对象的内涵不一致。比如有的是准备好的土地的楼面价(或地面价)，有的是租赁费；可以采用假设开发法，但其准确性取决于对未来市场价格水平和供求关系的正确预测，忽视对市场情况的预测是错误的；成本法可以作为辅助方法，但一般不推荐。
5。注:
土地使用权以何种出让方式取得？包括国家直接出让的方式(开发商尚未取得土地使用权)和补缴地价的方式(包括汇款房、划拨土地上的别墅和划拨土地上的商品房)。