土地估价实务辅导资料（九）

2000年收益还原法计算题解析
题目:2000年土地估价理论与方法第五大题第二项(略)
(一)审题
1。明确问题的含义，选择估值方法。待估房地产有收益，适合采用收益还原法
2。明确评估时间，即从取得土地使用权起5年
3。明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收入和费用
4。定义题目要求的价格类型，土地市场价单位应为“元/平方米”[br/](二)解题思路
第一步:求综合房地的房地产净收益
第二步:计算建筑物净收益
第三步:从房地净收益中扣除建筑物净收益， 得到土地的净收益
第四步:计算土地在剩余使用年限下的市场价格
(3)列出评估过程
1、解决问题的思路和计算方法:宜采用收益还原法
2、基本公式
(1)房地产年净收益计算公式
(3)土地年净收益计算公式
(4)有限期地价公式 计算步骤
(1)房产年总收入的计算(公式需要逐级列出，每个公式加一个小数字)
①年租金收入=月租金收入×12月份
②年押金利用收入=押金×押金收益率
③年总收入=年租金收入+年押金利用收入
(2)计算房屋年总成本
年总成本。房地产年净收益=年总收益-年总成本
(4)计算建筑物年净收益
①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/使用年限
②建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物减少率
(5)计算土地年净收益
土地年净收益=房屋年净收益-建筑物年净收益
(6)土地市场价格的计算
难点
(1)评估时间与土地使用年限的关系
(2)土地年净收益的计算。常见错误分析
(1)没有解释解决思路
(2)房地产总收入、费用、存款运用收入等。未按年计算
(3)房地产总收入中未计算存款运用收入或处理有误
(4)建筑物年净收入计算基数有误
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