土地估价实务基础考试前讲义第十四讲

土地估价实务精修课程第14讲讲义

估价日期的修改

(一)估值日的概念
估值日是指估值结果对应的日期。
(二)修改估价时点的目的
交易案例的交易时点与待评估土地的估价时点存在差异。一般前者先发生，后者后发生。在此期间，土地的价格很可能发生变化，因此需要进行日期修正，以使比较案例的价格符合估价日的实际市场情况。
(三)修正方法
关于日期修正，可采用地价指数或房价指数的变化率进行分析计算，将交易价格修正为评估基准日的价格。计算公式如下:
修正后的估价时点交易实例价格=估价时点交易实例价格指数/交易时段价格指数
具体实例如下:
表5-2如城镇地价指数表
年度2000 2001 2002 2003 2004

2000年土地价格指数100 100 105.2 125.21 154.18 176.48

如果选取的比较案例成交于2002年，成交金额为1000元/平方米，待估土地估价期为2004年9月1日，根据表5-2需要进行日期修正，则计算如下:
修正至估价日的交易实例价格:1000 (176.48/125.21) = 1409.47(当价格指数的基期不固定时，应调整至固定基期比如国家统计局发布的土地出让价格指数，就是以上年同季度为基础的。
区域因素的比较与修正
(一)区域因素的概念
区域因素是指土地区域的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合而产生的区域特征，并影响土地价格水平。
(二)区域因素的类型
区域因素主要包括区域繁荣程度、交通条件、基础设施条件、区域环境条件、城市规划、用地限制、区域产业集聚等。
(三)区域因子修正的步骤
区域因子修正包括以下步骤:
1 .确定比较系数。即根据具体的评价对象，选择并确定区域因素中比较因素的含量。
2。评估每个因素的相对修正系数。
一般来说，有几种方法可以定量地确定各比较因素的量化指标:
(1)用距离作为比较尺度。
(2)用数学公式或经验公式计算出的影响得分就是比较尺度。
(3)在分析地价与各影响因素相关性的基础上，总结出各因素条件的量化标准和规律。在具体估价时，根据上述各因素的规则和标准，并借助于估价人员的经验，先确定各因素的条件指数和修正系数，编制一个城市或地区的区域因素修正系数表。
3。使用计算的区域因素校正系数来校正区域因素。
(四)计算公式为:
区域因素修正后的比较例价=比较交易例价(待评估宗地的区域因素条件指数/比较宗地的区域因素条件指数)
当因素中存在多个不同因素时，在计算过程中，可根据确定因素条件指数的方式，采用两种方式确定区域因素条件指数。
(1)如果一个区域因子中各因子的条件修正系数是在因子总修正幅度确定的基础上进行因子分解后确定的，则该因子的修正幅度应通过加上因子修正系数来确定，然后确定因子条件指数和因子修正系数，即:
其中:d与前面含义相同；
区域因子中包含的因子数。
修正和确定的具体实例如下:
某市选取并确定了以下区域因素比较因子，在区域因素修正范围内以距离为比较标尺进行分解，确定各因子指标对应的条件指标，如表5-3所示。
5-3地区因素条件指数表

如果确定的对比案例价格为1000元/㎡，将各因素的条件指数与表5-3进行对比，确定对应因素的条件指数。区域因子指数之和为11。25，加上修正的因素系数，而待估宗地的区域因素指数之和为11.10，则区域因素修正后的价格为:
100011.10/11.25=987(元/㎡)