2008年土地估价实务应试指导（一）

一份好的报告主要表现为:
一是报告全面，文字和附件齐全；
二是公正客观，鉴定方法、鉴定思路、过程的选择合理、有理有据；
第三，用词准确，报道严谨，逻辑性强；
第四，评估结果基本准确，符合市场情况；
第五，报告装订整齐、美观、统一。
在实际工作中，评估报告的重点不仅仅是产权状况，还要对评估对象进行客观分析，对偏离正常值的过高或过低的评估结果提出调整建议，以免国家或当事人遭受重大损失。
报告审核的主要内容:
1。审查评估对象，包括权属、评估时间、评估作业日期及相关证明材料；
2。审查评估目的，包括价格定义和价值类型；
3。检查评估数据，包括评估报告中定性和定量数据的来源和获取方法是否可靠？鉴定结论是否有相关数据支持？
4。审查估价方法。采用的方法是否合理，数据分析是否科学？
5。审查鉴定条件，包括是否需要考虑鉴定结论，以及对鉴定结论适用的限制。房地产用途评估的结论和建议是否合理？风险分析是否恰当？【/br/】估价方法要点之一:市场比较法
应用市场比较法进行估价时，需要按照规定选择与市场上最新估价时点具有替代性和相似性的对比实例，进行因素对比并进行适当修正，进而确定待估土地的地价。要求对比实例不少于三个。评估中，除所选实例与评估对象属于同一供应圈、用途相同、地理上属于相邻地区或类似地区外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件比较、因素修正有以下具体要求:
1 .对比实例选择
选择的实例应为实际交易实例，并说明案例的具体位置(门牌号、宗地号)。案例选择要求(大于等于三):
①与待估地块属于同一供应圈(即尽可能位于同一区域、同一级别，基础设施完善程度相近。就像一个区域没有案例一样，你可以选择同级别土地中相邻区域或类似区域的交易案例，但所选案例的交易价格不能相差太多，根据经验不能超过25%)。
②应与待估土地用途相同或相近(按土地类型分类)。如果没有目的相同的案例，可以选择目的相似的。比如待估土地的用途是住宅和商业，比如工业仓储，前提是曾经有过一两个与待估土地用途相同的交易案例。使用不一致时应设置使用修正。
③与待估土地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租赁、抵押等。比如选择交易案例的交易类型和待评估土地的
a:如果市场稳定，交易少，可以延长对比有效期，即选择几年的交易案例进行对比(最长不超过三年)；
b:如果市场变化快，交易活跃，比较有效期应缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例有效期最长不超过3年；
⑤交易案例必须是正常交易(即交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格)。所谓正常的交易，应该是公开、平等、自愿的。
⑥价格内涵要一致，比如开发程度，城区和郊区的区别:是基数的价格，还是包含分摊面积的价格等。
按照上述要求选取比较案例后，分别描述。描述内容(如有可能，实地考察)如下:
1。交易案例状态:
位置、形状和地质；基础设施，如水、电、路、通讯、供暖等。
c商业繁荣、交通等环境条件
d土地利用状况及规范使用
e地上建筑物基本情况
f权利状况及土地使用年限等。
2。交易价格[
3。付款方式
包括:一次性付款、分期付款及比例、按揭贷款比例、租金支付等。
4。截止日期
一般说明包括使用单位、位置、地段、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等。)、土地等级、土地开发程度、日常交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。地域因素、个体因素等条件根据不同用途进行选择。见因子选择的内容。
2。因素选择
评估中选择的比较因素应包括影响地价的所有主要因素，主要是区域因素和个体因素。以上因素应与报告第二部分分析的地价影响因素相对应，重要因素不可遗漏。如有必要，应说明因子选择的依据。
因素选取原则:
①结合待评估土地的区位和用途选择因素，不同区域影响地价的因素不同，影响程度不同。如果类型不一致，应更正交易类型(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。
②截止日期应接近待估土地的估价日期。
③在选取地价影响因素时，要综合分析，不要遗漏重要的影响因素，选取的因素要与报告第二部分分析的地价影响因素相对应。如有必要，解释选择因素的依据。
因素选择一般情况下，选择以下因素，根据特殊情况增加或删除的因素:
χ交易日期(必填)
χ交易情况(必填)
χ交易类型(必填)
χ土地使用年限(必填)
a基础
c外部交通便利性(以距火车站、长途汽车站、码头的距离体现)
d道路通达性(以道路类型、宽度体现)[/br