土地调控当更有效率

自第十个五年计划以来，中国经济一直在快速发展。预计2007年中国国内生产总值增长率将保持在8%以上。随着经济的快速增长，土地资源保护的形势，特别是18亿亩耕地的保护目标将更加严峻。更好地参与宏观调控，确保18亿亩红线不突破，是土地管理的一项重要而紧迫的任务。要解决这个问题，需要在体制、机制、理念上因势利导，进行一些积极的调整，才能快速应对新的情况和变化，让土地调控更有效率。

首先，土地政策要继续从需求管理向供给调控转变。过去，土地供应往往是由需求决定的。未来应该改为供给引导需求，让土地供给这个宏观调控的“第二手”发挥更大的作用。土地供应政策的制定要站在国家的高度，兼顾耕地保护和经济社会发展的目标。这意味着土地宏观调控在政府职能管理中的地位跃升，未来土地在宏观调控中的作用只会加强不会削弱。当然，政府作为宏观调控的实施者，在土地宏观调控中需要注意市场规律。当前尤其要根据房地产市场的发展情况，以土地供应来调控房地产价格，形成以土地供应为主导的房地产市场调控机制。调整房地产用地结构，控制豪华房地产和其他高档房地产，确保合理的大众土地消费的住房用地，并根据情况适度增加土地供应。

其次，城市土地开发和供应要有中长期规划。目前土地开发供应计划以年度计划为主，缺乏中长期土地开发供应计划，计划的跨年度协调性也不足，各年度计划整体协调性差。此外，单一的年度计划也限制了其与土地利用总体规划、城市总体规划以及国民经济和社会发展计划的密切联系。事实上，目前房地产市场部分投资者盲目拿地、囤地，与未来土地供应有一定关系。因此，要在现有规划体系的基础上，努力增加中长期规划的相关内容，完善土地开发供应规划体系的时序，切实保障土地开发供应规划中土地利用总体规划、城市总体规划和国民经济和社会发展规划相关内容的有效实现。

第三，注重“三个规划”(国民经济和社会发展规划、土地利用规划和城市规划)的协调统一。“三大规则”对社会经济发展建设没有影响。“三个规定”之间既有区别又有联系，共同对区域未来发展起到控制和导向作用。“三规”之间有相当程度的重叠和交叉——国民经济发展规划更注重区域经济社会发展安排，城市总体规划主要注重城市规划区内的安排，土地利用总体规划更注重土地总量控制。在今后的工作中，城市总体规划要加强空的倾斜，土地利用总体规划要在考虑城市规模增长的基础上，加强对城市土地发展方向的研究。在“十一五”规划、新一轮土地利用总体规划和城市总体规划修编中，要充分重视土地总量控制的作用。当然，从长远来看，应该制定规划法，统一、协调、规范各类规划工作，设置合理的规划体系，明确各级统筹规划的法律地位，提高规划和计划的科学性。

第四，更加注重土地税收手段的宏观调控功能和土地增值收益的合理分配。土地税是优化土地资源配置、实现土地资源有效管理的重要经济手段。通过运用房产税、土地增值税等税收手段，可以促进部分企业存量和闲置土地入市，从而增加建设用地供应渠道。同时，随着产业结构的调整和土地税收手段的运用，可以实现土地从劣势产业向优势产业的集中。从世界各国的税收分配结构来看，各国都非常重视土地保有环节的税收，而土地所有权转让环节的税收相对较少。在增值分配上，要注意外部增值(土地因用途转换增值)和内部增值(自然增值)。对于外部增值，要“向大众加价”。例如，北京需要注意奥运会和地铁等基础设施投资的适当回收。