外资加速涌入房产市场为调控釜底抽薪

中国人民银行8月8日发布的《第二季度货币执行报告》显示，今年上半年，外资大规模进入中国房地产开发领域，同比增长68.7%，比上年同期提高36.2个百分点。国家统计局发布的《中国经济景气月报》最新数据显示，今年上半年，房地产行业实际利用外资占同期全国实际利用外资总额的24.1%，比2006年全年提高近11个百分点。
如果具体到当地，情况可能更严重。2007年1-2月，四川省18家利用外资超过200万美元的企业中，有一半实际投资房地产项目，实际利用外资达到16915万美元，占同期全省利用外资总额的79.3%！
从某种程度上说，外资肆意进入房地产行业，对房市调控政策起到了基础性作用。首先，让金融监管失灵。中国70%以上的房地产开发资金直接或间接来自银行，而银行资金占国外房地产开发资金的20%左右。中国的房地产发展过于依赖银行，相当于把风险转移给银行，但也便于中国利用金融工具调控房市。近年来，央行出台的加息等一系列调控措施，收紧了房地产行业的资金链，在一定程度上对抑制房地产投资过热有积极作用。而外资的涌入，解决了急需资金的房地产开发企业的围城，相当于化解了加息等调控措施的效果，使得中国的金融调控作用失效。
其次，会提振房价。有人认为外资在中国房市的占比并不大，也就是20%左右，对推动房价作用不大。这种说法当然是错误的。外资对中国房价的助推作用可以从以下几个角度来分析:
外资涌入房市的情况就像当初QFII被允许投资a股市场一样。尽管QFII在中国证券市场中所占比重不足，但它对重塑投资者的信心起到了非常积极的作用。外国资本涌入房地产市场也是如此。会让炒房者更有底气，更肆无忌惮地推高房价。更有甚者，一些外国投资者自己也参与炒房，通过钻制度规定的空来获利。
从另一个角度来说，外资进入房市会抬高房价成本。当中国收紧银行贷款时，外国投资者知道房地产开发企业渴望资金，他们借机与开发商和其他市场主体联姻，但这种合作是为了盈利。但是这些利润增加的成本必须计入房价，转嫁给消费者，所以房价上涨就成了顺理成章的事情。
鉴于土地的快速升值，外资进入中国后会把储备土地作为头号目标。当然，囤积土地面临监管瓶颈，外资需要一些“技术”手段来实现。比如采取入股或者合资的方式，给中国的房地产开发企业注资，与之合作的中国房地产商拿地囤积。这给中国完成宏观调控目标带来了更大的压力。
然后，加大人民币升值压力。房价的快速上涨吸引了大量外资进入中国房地产领域。外资在通过抬高房价获利的同时，进一步加剧和强化了人民币升值压力，加大了中国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不复存在，这些外资就会迅速分散，导致房价快速下跌，民众资产大幅缩水。所有这些情况都值得我们注意。
除此之外，外资投资房地产后的逃税行为也非常惊人。房地产领域逃税现象严重，外资也不例外，更露骨。北京市国税局今年1月公布的数据显示，在去年北京市开展的外商投资房地产企业税收专项检查中，涉外房地产企业补缴高达3858万元，相当于其申报税额的一半。这种逃税行为减少了中国的税收，也间接减少了中国在公共产品领域的投资。这使得不富裕的人因为公共产品的缺失而生活更加困难，抵御经济波动的能力更差，必然增加中国宏观调控的难度。
因此，必须严格限制外资进入住房市场，这也是国际惯例。国际货币基金组织《各国外汇安排和外汇限制IMF《2003》显示，在187个国家中，有137个国家对非居民投资房地产有各种限制，有的甚至用刑法来保证这一点。我们应该认真反思抑制外资进入政策措施无效的原因，采取更有针对性的措施尽快解决这一棘手问题，而不是让调控措施失效，让外资在中国房市兴风作浪。