土地市场降温未必引导房价下降

信贷紧缩政策和一系列反囤积调控政策开始显现效果，长三角土地市场在最近一个月明显降温。由于无人问津，一些地块被以底价卖出，甚至亏损。
至于土地市场快速降温的原因，有分析认为是信贷紧缩政策和反囤积政策的结果；更多的声音认为，此轮土地市场降温是房价进入下行周期的信号。
的确，信贷紧缩政策和反囤积政策是一盆冷水，是土地市场降温的主要原因。但市场自我调节的作用不容忽视——大型开发商过去囤积了足够多的土地，需要一个周期来消化，而中小型开发商没有实力拿地，土地市场降温是必然的。
但单从土地市场来看，市场的理性回归取决于土地的合理流转:土地既不能被地方政府囤积，也不能被开发商囤积；任何一方囤积土地，都会使土地市场供求失衡，因为土地没有承载生产或居住的价值。为了让土地合理流转，需要限制地方政府的权力，降低地方政府和开发商对土地的预期。制度保障和阳光运营必不可少。制度不是一时半会能解决的，土地市场完全理性回归还需要一个过程。
从整个楼市来看，土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。但事实告诉我们，目前即使房屋成交量萎缩，部分楼盘打折销售，观望情绪浓厚，商品房市场价格整体仍处于非理性状态。
在住房成本中，地价只占房价的30%左右。地价不是房价的决定因素(税费过高也是房价过高的因素之一)。供求关系是房价上涨过快的决定性因素，不管这种供求关系是合理的还是投机的。短期内，由于开发商囤积的土地还没有消化，房价还会维持在高位，也就是说，只有开发商囤积的土地才能维持一段时间的高房价。开发商囤积的土地大多是高价拿下的，不可能降低房源成本，摊薄利润甚至亏损。
地价一直被认为是市场信心最敏感的指标。但笔者认为，消费者最看重的还是房价的变化。可以说，只有房价才是市场信心的唯一敏感指标。甚至可以认为，即使房价下降，也不是土地市场降温导致的，而是货币紧缩政策抑制需求的结果。
所以，这一轮土地市场降温要从多个角度来分析。既要看到造成降温的看得见的手和看不见的手，也要看到住房需求并没有得到有效的控制和缓解。在这个问题解决之前，断言土地市场降温会导致房价下跌是不可靠的。