深圳房价波动总幅105%开发商资金链命悬一线

官方数据显示，去年深圳房价“白涨”，目前已跌回一年前的水平。深圳新建住宅销售价格水平从去年的前三位跌至跌幅第一位，一年内总波动幅度累计高达105%。然而，在没有更多融资渠道的情况下，开发商开始收缩战线，暂停土地购买和出售股份来挽救他们的生命。业内人士警告，一旦行业调整进一步深化，将引发开发商资金“决堤”的风险，众多开发商的资金崩盘可能首先出现在深圳战场上。
价格过山车
深圳市国土资源和房屋管理局上周在其官网发布的《2008年1-4月深圳房地产市场发展分析报告》显示，1-4月深圳新建商品住宅成交均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米和1.11万元。
“目前深圳房价经过较大幅度的调整，已经基本回落到去年二三月份的水平。”撰写该报告的深圳房地产研究中心分析师王峰对此发表了评论。换句话说，深圳的房价就像坐过山车一样，跌回了一年前。
同样是深圳房地产研究中心做的报告显示，去年深圳房价走势从1月份的10872元/平方米飙升至10月份的17350元/平方米，涨幅高达60%。然后，量价开始一起下跌，从去年10月的高峰到今年4月的底部，跌幅达45%。所以从去年到现在涨跌的整体绝对值是有累计波动的。
与当地调查相呼应的是，国家发改委和国家统计局上周发布的全国70个大中城市住房销售价格指数也显示，深圳新建住房销售价格水平已由去年的前三位降至降幅第一位。
虽然深圳的分析师认为，3、4月份深圳楼市成交量有一定程度的回升，但在价格持续下跌的刺激下，销量基本达到了去年8、9月份的规模。但问题是，1-4月，深圳新建商品住宅销售面积85.31万平方米，同比下降62.89%；住宅空建筑面积同比增长86.17%至68.51万平方米。这样的交易状态似乎不足以支撑房价。
尴尬的资金链来自
房价下调无法带来购房者对楼市的信心，深圳开发商的好日子戛然而止。甚至因销售不畅导致的资金链紧张，也演变成了套在一些开发商脖子上的“绞索”。
据业内人士透露，今年以来，由于深圳楼市持续低迷，不少楼盘高调降价。但这种开发商主动让利给购房者的做法，并没有从根本上改变行业资金链普遍紧张的现状。来自深圳的开发商，有的暂停上市，有的急着私募，现金流的问题首当其冲，资金链断裂的风险也随之而来。
据记者了解，一些小开发商除了希望通过快速销售解决资金困难外，还已经以其他公司的名义委托贷款，甚至向投资者借短期贷款。“那些实力弱但拿地太多的，尤其是去年高价挤过来拿地的小开发商，风险特别大。”接触过前来借钱的开发商的市场人士说。
别说小开发商，就连手头宽裕的大开发商也开始转移土地风险。比如最近万科将其持有的东莞万科土地有限公司50%的股权以500万元的价格转让给广东宏远集团房地产开发公司，而东莞万科持有的是去年地价飙升期间以14.12亿元拍下的东莞“地王”程楠水莲村地块。
开发商的自我保护
在珠三角地区众多开发商迫切寻求解决生存危机的同时，其他地区的开发商也在思考。
在长三角地区，江苏仲达地产集团董事长谭宜良告诉记者，由于市场竞争激烈，行业面临重新洗牌，其选择是实施“跟跑”战略。CUHK最初在昆山做建筑工人。经过10年的发展，它今年成立了一个房地产集团，正在昆山开发几个别墅项目。“我们更愿意选择一个行业标杆，像万科创业时那样，做减法而不是做加法，即专注于房地产开发，不急于资本运作，谨慎选择不同的市场。”谭宜良坦言，“当然，未来五年，我们也会追求规模化发展，适时进行区域扩张，计划成为长三角地区知名的建筑企业。”
金地上海公司总经理赵汉中建议，现在其他金融工具都不开放，高利贷也不保险，少拿地，先度过最困难的时期。“为了在市场条件较好时回笼资金而加快销售，开发商资金链的问题目前有迹象但没有爆发。传统旺季过后的7、8月份资金情况值得关注。”赵汉中直言，“到那个时候，我们可以‘吸收’一些项目。”
在环渤海地区，北京华远集团总裁任志强对媒体指出，今年以来，由于销售不景气，开发商出现了4年来首次自有资金告急。“对于所有的开发者来说，每个人面临的情况都是不同的。去年大量现金转为土地，今年销售不好。这些开发商遇到了一些现金流问题。”任志强说，“现在中小开发商总想借钱，但你没实力，凭什么借给你钱？如果采用股权融资，有可能从小企业变成大企业。过去我们一直是“傍大款”，华远以前也是傍华润。只要你愿意廉价出售股权，(生存)也很容易。”