房地产企业“储地为王”转向“现金为王”

土地储备一直被视为房地产企业的核心竞争力。然而，在昨天举行的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，房企代表脱口而出的不是土地储备的规模，而是如何保持良好的现金流，如何平衡土地储备和资金链。“土地储备为王”或转向“现金为王”。
Hotay Asia Limited(Hong Kong)主席张新明表示，货币紧缩和房企相关金融政策的出台，使得房地产企业进入洗牌阶段，现在是现金为王的时代。以和泰亚洲为例，公司进行了战略调整，从原来的土地为王战略，转变为现在的现金、融资渠道、拓展现金渠道的战略。张明表示，“现金流是我们公司未来长期发展的主要考量”。
作为开发企业，叶巍控股公司副总经理张剑认为，只有少数开发企业可以通过上市融资，很多企业还是要通过其他方式融资，比如与信托机构、基金、保险公司、证券公司等合作此外，与开发企业的兼并重组也可能成为未来融资的重要渠道。至于资金问题，他认为有必要未雨绸缪。“在资金非常紧张的情况下，很难找到钱。在未来的发展过程中，企业需要更好地依靠多元化的渠道来解决融资问题”。
张新明认为，在目前的背景下，如果房地产企业现金流充裕，还没有上市，首先应该考虑进入资本市场；如果房地产企业现金流非常紧张，负债率特别高，就要考虑和其他企业合作。此外，房地产企业还可以从境外基金、境内基金、信托产品等方面探索融资渠道。
与会专家也认为，房地产企业应该通过管理降低运营成本。在现行政策下，土地储备不是一种可持续发展的模式。“国家出台的土地政策规定一年不开发两年不开发要收费，大量土地储备面临法律风险和经济风险”。
房地产企业负债率高值得关注。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，去年很多上市房企通过借壳上市进入资本市场，很多房地产业务持续扩张，资产负债规模大幅增加。”大家都很关心如何规避相关的财务风险，也就是如何保证资金链”。
刘宏宇研究了一些大型房地产企业。研究表明，目前，这些房地产企业的现金持有量和到期负债都有一定程度的增加，但实际短期风险较小。刘宏宇表示，房地产企业的现金持有量有较大幅度的增加，到期负债也有所增加，说明其负债率实际上是下降的，即资金状况在不断改善。但与此同时，部分房地产企业当年到期债务超过期末现金及现金等价物，应引起重视。
研究还发现，部分房地产企业的现金流为负值，这说明很多企业通过在公开的资本市场融资，改善了目前的现金状况。“从12家样本企业的情况来看，现金持有量大幅增加的企业有8家，其现金来源主要通过公开资本市场的融资活动获得。”刘宏宇表示，现金流过于依赖融资是有问题的。企业应该更加重视通过经营活动产生现金流量，或者尽量减少经营活动现金流量的流出。“一是想办法产生现金流；另外，要减少现金的使用，减少新增土地储备的投入，完善现有土地储备的开发，加快销售”。
中国房地产十条课题组研究项目负责人王勇提出，上市房企成本上升，负债率高企的风险应该引起大家的重视。“房地产企业要通过IPO等形式打开融资渠道”。
据统计，沪深两市上市房企资产负债率云年大幅上升，突破70%大关，去年底达到76.49%，较上年上升7.39个百分点，债务风险明显上升。“上市公司如何提高对资本市场的认识，根据不同的市场环境，灵活有效地运用债券、信托、引入战略合作伙伴等不同方式，扩大资金来源，是企业做大做强的关键，”王勇说。