期待房产市场价格回归首先要挤掉土地市场泡沫

开发商降价销售楼盘引发的老业主退房风潮刚刚平息，房企撤退的消息又传来。这两天，关于上海普陀一块地被开发商“退地”的传言沸沸扬扬。据媒体报道，该地块曾于去年9月高价出让，但最近又重新挂牌。原因是当时拿地的开发商出于“自身原因”放弃了土地使用权。
对于一直视土地为生命的开发商来说，退地的行为实属罕见，令人费解。据了解，这块地去年9月出让时，开发商已经经过了400多轮竞价，最后以超过底价250%的价格成交。楼面价高达16000元/平方米，让很多业内人士无法理解为什么开发商有勇气以这么高的价格拿地。
由于此事尚未得到有关方面的肯定，事件的具体情况还有待核实。但是如果把这个事件和去年以来全国土地市场的天气放在一起看，可能就不能简单的说只是空一个坑了。【/br/】去年房地产市场价格暴涨，最后购房者再也买不起了。惊人的涨幅终于在年底前败下阵来。低收入购房者彻底放弃，中高收入人群开始观望，房产交易量骤降。这时候的开发商，一方面要坚定不降价，另一方面又心冷。行业领袖率先抛出拐点论，越来越多的开发者开始恐慌。这种恐慌迅速沿着他们的商业链条全面蔓延。再加上紧缩银根的政策压力，一度被视为命根子的土地此时成了烫手山芋，最终导致了星王的流动。据不完全统计，去年10月以来的半年时间里，全国土地市场共拍卖40宗土地，大量土地以底价成交，与2006年至2007年全国各地频繁出现的“地王”现象形成巨大反差。
“去年的土地市场真的很疯狂。一些开发商为了拿地，不顾实力和成本。现在房地产销售市场风向变了，银行进一步严控贷款。开发商必须为自己不理智的征地行为付出代价。”一位资深市场分析师分析了开发商撤退的原因。
事实上，虽然付出代价的是那些地价不断上涨的狂热追逐者，但理性开发商目前的日子同样不好过。开发商必须依靠不断的开发和再开发来形成一个滋养利润的企业。然而，一方面，今年持续爆发的楼市滞销潮仍在继续，回款压力成为开发商的致命伤。再加上银根不断收紧，开发商没钱买地。另一方面，由于地价上涨，开发商甚至政府都高度关注土地市场的风险，供应市场和交易市场都处于低迷状态，形成了恶性循环——越没人买，供应越少，供应越少，交易越少。极端的例子就是开发商把已经拿到的土地吐出来，退出这个战场。【/br/】我们还能记得，今年春节后，随着业主退房潮的爆发，打折促销的楼盘越来越多，整体价格涨幅停止甚至呈下降趋势。可以想象，当开发商退地潮愈演愈烈时，土地市场必然挤出泡沫，价格回归。值得庆幸的是，我们所期待的房地产市场价格的回归，恰恰需要先挤出土地市场的泡沫。