云南城投挪腾囤地术拟募资20亿用于土地开发

6月10日，云南城投置业有限公司(云南城投，600239。SH)召开股东大会，通过了定向增发的议案。公司拟向特定对象非公开发行1.32亿股，募集资金不超过20亿元，用于环湖东路沿线一级土地开发项目一期约4630亩土地的开发。
事实上，今年3月，证监会就宣布内地IPO募集资金不能用于买地，而此前已通过发行的几家房企的融资用途多用于项目开发。云南城投以一级开发商身份集资买地，尚属首例。
一级二级联动
云南城投的经营范围包括参与城市旧城改造和房地产开发，投资建设城市交通(如轻轨、地铁)，城市开发建设，投资建设其他基础设施项目。
其实云南城投不仅是一级开发商，还在搞二级开发。目前在建项目有6个，包括昆明阳宗海华侨城和北京新云南大厦。
在此次融资中，云南城投的身份是一级土地开发商，主要盈利点是土地出让。这种盈利模式从云南城投与昆明市政府签订环湖东路沿线土地一级开发委托合同就非常清晰。
根据合同约定，公司与昆明市人民政府分享一级开发范围内的土地出让收益。公司可以从土地出让净收入中赚取50%。并且，如果公司以上述方式提取的收益低于全部土地一级开发总成本的5%，昆明市人民政府将保证另行向公司支付差额。
有业内人士认为，云南城投不仅是一级开发商，还从事二级开发业务。因此，云南城投利用增发资金储地相对隐蔽。
光大证券分析师赵强认为，由于项目是分期开发的，后期开发的资金可以通过首批2027亩土地上市转让产生的现金流得到部分补偿。但现在整个土地市场进入低谷，前期能否在短时间内卖出，对整个项目至关重要。
囤地风险
今年年初，证监会发行部相关人士强调，募集资金用于囤地、囤房、或购买开发用地的IPO将不予批准。
“今年包括杭州滨江、法华和合富城建的成功IPO。融资的目的是为了二次开发。到目前为止，还没有一级开发商在IPO中获得融资。”上海五合国际总经理邹毅说。
他还认为，目前，中国证监会处于两难境地。一方面，禁止房企通过IPO融资买地，让企业在融资时可以使用资金。一方面，房企扩张是为了买地。作为一级开发商，与政府分摊土地出让金是主要盈利。
这次云南城投作为一级开发商，融资风险很大。今年一季度，云南城投每股现金流为-0.31元，去年年末，云南城投每股现金流为0.44元。
“目前全国土地价格开始下跌，部分城市出现退地事件。地价上涨高峰期已经过去，现在进入低谷期。作为上市公司，不适合大量囤积土地。一旦地价下跌，就会影响整个地产股的运行。”邹毅说。