准协议出让石家庄首宗住宅地惨淡流拍

石家庄市为了推进旧城改造，实现“三年大变样”计划，尽管土地推广热情高涨，却不得不面对土地市场持续低迷的尴尬。
6月11日，石家庄国土局原计划拍卖今年首宗住宅用地，但最终因参与竞拍的企业不足3家而宣布流拍。不久前，石家庄已经带了1.5万亩城中村地块来北京推广，推地计划雄心勃勃。
对此，不少业内人士认为，政府的开发计划与开发商的开发意愿之间的矛盾是土地拍卖的主要原因。记者在采访中了解到，为了低价拿地，石家庄一些开发商绕开政府，私下与城中村村委会签订土地转让协议的现象屡见不鲜。
开发商看空住宅
石家庄市国土局公告显示，6月出让6宗地块，其中工业地块4宗，商业地块1宗，纯地块1宗。其中，位于华兴路以北、市轻工供销有限公司以西、石家庄潜水泵厂以东的016号地块，是石家庄今年出让的首宗纯住宅用地，因此备受业界和市民关注。该地块占地面积约25000平方米。
“这块地虽然面积不大，但是地段不错，属于市区二类地段，居住氛围浓厚。但由于石家庄的购买力相对有限，而且目前市场的观望气氛也很浓厚，这直接影响了开发商拿地的信心。”中原地产河北分公司总经理助理李说。【/br/】中国乐泰集团常务副总裁秦无也表示，石家庄虽然是省会，但实际消费能力与邻近的唐山、邯郸差距很大。这在一定程度上打击了开发商开发住宅项目的积极性。相反，由于石家庄的商业地产仍处于低水平发展阶段，写字楼、MALL等城市综合体仍是价值洼地。因此，许多开发商更愿意进入石家庄的商业地产开发。
“可以说政府的建设计划与开发商的开发意图背道而驰，所以土地被拍卖也就不足为奇了。”吴伟说道。
是什么造成了「准协议转让制」？
然而，据石家庄一位知情人透露，石家庄的土地出让遭遇了冷场。除了对楼市缺乏信心，不敢轻举妄动，另一个重要原因是石家庄本地开发商普遍不愿意通过政府招拍挂的方式拿地。
这位人士表示，由于石家庄城中村较多，部分开发商更愿意通过与村委会签订土地出让协议的方式来获取土地。这样一来，获取土地的成本就会降低很多。
“这种现象在石家庄很普遍，政府也特别头疼。重复管理是没有用的。此外，还有一些开发商，在取得与村委会签订的土地协议后，通过各种方式将地块转为建设用地，并补办产权。”知情人说。
这个我问过当地的一个开发商。开发商表示，其实这种联合开发的模式在很多城市都很常见。但开发商拒绝透露具体操作方法。
事实上，石家庄市政府今年利用旧城改造计划推出的大规模土地，其实就是为了吸引更多的外来资金。
“从这次可以看出，市政府派人去一线城市开土地推介会。政府希望通过吸引外资来提高石家庄的工程质量。" 21世纪不动产河北分公司运营部经理张达说。
然而，石家庄市政府的推地计划并未得到外界的任何回应。这让石家庄的1.5万亩土地流转计划陷入尴尬境地，土地消化成为难题。
对此，香港太平洋国际集团国内CEO贾卧龙表示，由于石家庄的土地出让涉及旧城改造，大部分土地都是一级开发。在与开发商的谈判中，当地政府部门已表示，土地一级开发完成并挂牌时，如果参与一级开发的企业未能拿下土地，政府将给予10%的回报率。
“10%的回报率很低，而一级开发的风险很大。”贾卧龙说道