个人拿地成风“影子公司”随行

随着房地产市场的调整，千变万化的土地市场不再由开发商主导，个人拿地如雨后春笋般遍地开花。
6月11日，浙江省三门县国土局拍卖出让一宗国有土地使用权，起拍价210万元。经过30多轮竞价，最终被一位马姓男子以490万元的价格拿下。
这只是近期众多个人征地事件之一。与2007年同期的喧嚣相比，今年的土地市场安静了许多，不再有“地王”吸引公众的目光。相反，个人逆市拿地。
但是，个人拿地合理吗？很多事件的出现是土地市场新生力量的产生，还是另有隐情？
“非主流”征地
今年4月，重庆宗个人征地项目规划正式向市发改委申请报批。重庆某大医院副教授个人出资202万元，拿下位于渝北区古路镇曹平村一块面积5亩多的土地。
中国人民大学土地管理系教授郑华说:“我们国家的法律规定企业和个人都有取得土地的资格，所以法律程序上没有问题。”
郑华以国土资源部39号令为依据。2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。
39号令明确规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织可以申请参加国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌活动，法律法规另有规定的除外。
与以前的旧规定相比，本规定增加了不得对投标人进行限制的条款。
虽然国家政策没有明确禁止个人拿地，但是因为“稀有”，所以一直在全国范围内引起关注。
“城市之间的政策是有差异的。我住的南京允许个人拿地，附近的上海不允许。”南京个人合作建房发起人邵娇说。
邵娇认为，政策风险不容忽视。目前政策解读模糊不清。从长远来看，国家对个人流转土地这种非主流方式的法律监管必将越来越规范。小产权房的叫停是前车之鉴。
然而种种迹象表明，个人拿地已经逐渐成为土地市场的新生力量。
在这方面，郑华预测个人征地会对现行土地流转制度产生一定影响。“土地的受让方已经变得多元化，但这种新现象的趋势目前还不好判断，需要进一步观察。”
郑华还表示，虽然少数地块由于位置、面积等因素价格较低，但对个人来说仍然不是负担得起的。“在目前市场冷淡的情况下，政府通过划分大块土地的方式，为个人拿地提供了一些机会。”
企业行为隐现背后
“大部分个人拿地的背后都有企业行为，最终以企业的身份出现在市场上。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王说，个人征地实际上与企业行为密切相关。
以往的例子似乎印证了这一说法。
早在2007年11月，一个叫李世东的神秘人经过114轮竞标，以7010万元中标。这是北京第一块以个人名义拿下的土地。
但据知情人士透露，李世东之所以亲自拿地，是因为背后的代表是一家开发公司。
但是，在重庆，个人获得土地的容积率是2。据重庆内部人士估算，在通过质量标准的前提下，其开发成本还需要近千万元的开发资金，单靠一己之力难以完成。似乎也应该引入公司行为。
显然，资金的问题已经制约了个人拿地，后续发展的问题才是瓶颈。
经历过多次个人合作建房考验的邵娇认为，由于资金和开发的双重问题，个人征地仅仅停留在“征地”的动作上。“个人根本无法完成盖房子的全过程。虽然他们买地不需要资质，但是从事开发需要更高的准入门槛。”
浙江三门县国土局工作人员杨也证实了这一点。据其透露，这次拿地的马姓男子背后还有其他几个合伙人。拿下土地后，几个合伙人会成立公司完成后续工作