房企圈地扩张减速现在最关心的是如何消化土地

作为房地产企业的“价值中心”，土地储备并不是越多越好，大量圈地可能成为房地产开发商的负担。随着行业景气度的下降，房地产企业扩大土地储备的速度在放缓。
业内专家指出，与2006年、2007年的“圈地高潮”相比，今年房地产行业拿地投资有所降温，土地增值收益也将减少；强调发展效率、资金安全、稳健扩张的企业会表现出更多的优势。
谨慎拿地
对于房地产企业来说，现在最关心的问题不是土地储备的规模，而是如何消化土地，平衡土地储备和开发资金；因此，谨慎拿地成为地产商操作的关键词。
万科A (00002)执行副总裁肖力在接受本报采访时指出，土地不再是制约行业发展的主要瓶颈。基于这一判断，万科合理放缓了拿地节奏，更加注重增长质量和财务稳定。她告诉记者，“为了防止占用资金，降低周转效率，万科不提倡过多占用项目资源。”
新湖宝(600208)总裁林俊波也承认，公司土地储备扩张速度明显放缓。“为了避免盲目扩张和财务风险，公司主动放弃了几块看中的土地；这些土地公司有的已经跟了很久了。”
业内专家认为，去年高价拿地现象主要是因为当时市场情绪过于激动，企业对未来过于乐观。但由于行业景气度持续下滑，房企拿地扩张也趋于谨慎。
中投证券最新发布的研究报告显示，一线城市土地开发购置增速放缓。北京、上海、深圳的土地开发面积和购置面积的规模和增速都有不同程度的下降，其中上海的下降趋势非常显著。
统计局的数据印证了这一点。5月份，全国土地开发面积分类指数为96.42，比4月份下降0.46点，比4月份下降1.35点。
今年1-5月，北京房地产开发投资增速逐月放缓；房地产开发投资615.9亿元，同比增长15.6%，比一季度回落6.9个百分点。房地产开发企业土地购置成本185.9亿元，比上年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点，影响全市开发投资放缓。
上海市前5个月房地产开发投资514.12亿元，同比增长2%。其中，商品房投资320.9亿元，增长1.4%。广东1-5月土地购置成本172.69亿元，增长19.4%，同比放缓81.4%。由于销售不振，房价下跌；土地购买价格大幅下降。前5个月购买土地面积1483.28万平方米，折合每平方米1164元；同比下降17.5%。
土地市场的“降温”
对应的是前两年土地开发商的抢购。今年全国土地市场明显降温；业内预计，“面粉”比“面包”贵的现象永远不会持续。
据不完全统计，从去年10月至今的半年时间里，全国土地市场已经拍卖了50多块土地，其中有不少是底价成交的。这种现象在南方城市比较普遍。
据深圳市土地房产交易中心统计，今年1-4月，本市住宅用地成交9宗，仅成交3宗，其中一宗为限价房用地。自2007年下半年以来，土地转让市场持续低迷。4月，深圳两次公开出让住宅用地，分别为5宗和3宗。但两次拍卖都只成交了一块地，其他六次拍卖都成交了。
在厦门，6月8日的一场土地拍卖会上，以往的拉锯战很少见。拍卖的12宗地块，仅成交7宗，流拍5宗，楼面价5126元/平方米；其中，地块面积位于岛外集美区，因无人出价而被拍卖。此次拍卖还包括一幅位于本岛思明区观音山的地块，这是该地块的第二次拍卖。
土地拍卖的冷清景象也出现在了一直是热点城市的北京。今年1月16日，北京迎来首个集中土地市场。那天有七块地招标挂牌出让，和大家的预期相差很大。很少有开发者参与。即使是最受青睐的土地，来广营乡清河营村1号，以及四环内的屈光路15号和“鸟巢”附近的南沙滩东路3号等黄金地块，也遭到了冷遇。三块地只有6家开发商参与竞标。更令人意外的是，屈光路15号地块以拍卖结束，这也成为自2002年北京土地拍卖以来，四环以内土地的首次拍卖。
5月27日，北京土地储备中心两块土地成交。这次出让的两块地的成交价并没有比起拍价高出多少。目前北京还有几块地没有挂牌拍卖。其中，朝阳区部分地块至今没有开发商报价。由于市场走势仍在“徘徊”，北京原本预期的二季度供地潮可能会再次推迟。
同样，类似的情况在上海、广州、南京、天津也发生过多次。从“地王”频发到流拍，地价下行压力也在加大。
戴德梁行一位分析师指出，一方面，土地拍卖失败是因为银行收缩房地产贷款，楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，无法拿地；另一方面，由于楼市持续下跌，开发商信心不足，拿地非常谨慎。此外，国家还采取了清查整顿闲置土地、对延迟开发土地增值部分的利润征收税费等措施。，这些都让开发商觉得盲目圈地会面临很大的风险。