土地估价行业新闻：谁是土地抄底者？

市场的每一次盘整都是参与者实力变化的过程。尽管一些地方政府部门采取各种措施试图力挽狂澜，一些企业也开始暗中抄底，但低迷仍在房地产产业链制高点的土地市场蔓延。
虽然土地市场持续低迷，但抄底者的身影已经开始出现。
“房地产商不拿地是暂时的。”国内某知名房企高管表示。这个暂时的程度无疑取决于企业自身的调整进度。在市场整合结束前完成扩张准备，会使企业在市场竞争中占据主动，甚至获得逆市“抄底”的机会。
2008年过去半年后，保利地产(600048。SH)成为为数不多的在土地市场表现出“抄底”迹象的大型开发商，而万科(000002。SZ)、招商地产(00024.sz)等企业也率先进行了战略调整。
而他们的抄底对象并不仅限于土地拍卖市场。以合作的方式从土地二级市场获取新的项目源也成为上述公司较为普遍的选择。
讨价还价“地价”[br/]6月27日，保利地产发布公告称，控股子公司湖南保利房地产开发有限公司以8.219亿元的价格取得长沙高新区麓谷工业园土地(土地面积为549809.66平方米，容积率不超过2.1，为住宅和商业用地)。
这是2008年保利地产拿的第八块地。此前，4月份，保利地产新增辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米。一季度，保利地产还新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都6个项目。2008年上半年，保利地产总共增加了400多万平方米的土地储备。
与2007年同期相比，保利地产只有4个新项目，规划建筑面积85.29万平方米。2008年，在楼市不景气，大部分房企收缩战线，放缓甚至停止土地市场拿地的情况下，保利地产成了市场的叛逆者。
更重要的是，低价成为保利地产2008年拿地的亮点。8个项目平均楼面价仅为1000元/平方米，而丹东项目土地出让金仅为4500万元，其楼面价仅折合85元/平方米。
中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇认为，保利地产2008年的平均土地成本几乎是去年的一半。公司今年计划投入80亿-100亿元拿地，此时的低成本地价也为未来良好的业绩回报奠定了基础。
同样受益于“低地价”的还有招商局和万科。【/br/】6月17日，招商地产发布公告称，通过招拍挂市场获得漳州一块面积3.8万平方米的商住用地，单位地价仅为2110元/平方米。4月，招商地产与北京佳明房地产开发有限公司联手拿下北京昌平区一块总建筑面积52.3万平方米的土地，出让金16.5亿元，单位地价仅4394元/平方米。
与2007年同期相比，招商地产在土地市场的扩张速度并未明显放缓。
与2007年相比，万科在土地市场的扩张速度有所放缓。2008年前5个月，万科新增项目17个，总面积196.38万平方米，土地出让金合计76.06亿元。相比之下，仅2007年第一季度就新增项目19个，面积170.6万平方米。但万科的购地成本已经大大降低。2008年，新项目平均地价仅为每平方米3873元。
即使合作的收获在土地淡季也是活跃的，但活跃的方式不同。
与保利地产在招拍挂市场独孤求败不同，2007年在一级土地市场表现出色的万科改变了策略，选择合作来保持在土地市场的竞争力。
2008年前5个月，万科新增17个项目，其中12个项目是通过合作获得的。相比之下，2007年同期，万科合作开发的项目只有两个，权益面积只有8万平方米。万科总裁郁亮在今年年初的业绩说明会上表示，“万科可以在不依赖股权融资的情况下，保持一段时间EPS的良好增长。主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自行购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使股本回报率上升或在一段时间内保持高水平。”
“目前很多大公司都开始联合拿地，这是因为开发商资金普遍紧张，虽然联合拿地降低了开发商的利润。”上海有为机构研究部总监薛说。
除了万科和招商局，绿城集团(3900.HK)2008年在杭拿的三块地都是合作收益。
在市场调整的过程中，合作拿地可以说是万科等企业自我调整的一种方式。
“在目前的市场环境下，合作拿地，尤其是在土地二级市场上与其他企业合作，价格肯定会大幅下降，因为政府和有地没钱的开发商所承受的压力远远大于过去几年。”一位业内人士表示。
况且，对于面临资金紧张的房地产企业来说，大大小小的命运是完全不同的。
“中小企业空的市场生存空间在这次调整中缩小到了非常小的规模。”上述业内人士表示，尤其在一线城市，大开发商基本实现了垄断，中小开发商只能靠少量土地生存。
对比北京2007年和2008年的土地出让结果，我们还发现，2008年，迄今出让的45宗商业用地中，有19宗由跨区域开发或北京本地大型开发商获得，而2007年，出让的85宗商业用地中，仅有24宗由跨区域开发或北京本地大型开发商获得。
碰巧的是，一些2007年未能拓展新项目的中小房企，也发现自己原本闲置的资金变成了抄底者。（