从天价抢地到冷清流拍隔街“地王”命运迥异

这是一个尴尬的市场:在“面包”卖不出去的同时，因为涨价预期，过去抢购的“面粉”也没人要。
最近几个月，全国各地“浮动竞价”、“浮动拍卖”的声音不绝于耳，大量土地以底价成交。去年异常火爆的土地市场，虽然很便宜，也没人要，却仿佛瞬间成了弃儿。显然，对于一些资金链紧张的开发商来说，“占用土地资源”已经成为次要问题，如何“消化”这些资源越来越迫切。
本期我们特别选取了北京、南京、广州三个土地样本。这些地块在当地“知名度很高”，但命运多舛，要么流标，要么被驱逐。从中可以折射出当前土地市场面临的前所未有的困境。
屈光路15号依然“孤独”地等待着买家。
在复地的北京之家、后现代城、罗梅城三个楼盘的包围下，北京CBD的繁华地带突然出现了一大片杂草丛生的树木空。在标有“政府保留地”字样的白砖墙对面，一只小马驹正在悠闲地吃草。工作人员向《第一财经日报》证实，这是位于屈光路15号的“地王”，于今年1月中旬流拍。
从屈光路15号往西走大约15分钟，一群褐色外立面的建筑拔地而起，现场工人在烈日下忙碌着。据说是赶时间。这里是36号“地王”，经过60多家开发商的激烈竞争，最终超过底价近50%。
拍卖时间相隔一年多，距离相隔一个街区。由于情况不同，两个“地王”上演了完全不同的悲喜剧。【/br/】“地王”的命运大不相同。很多开发商至今还能清晰地回忆起2006年11月规划建筑面积46万平方米的36号“地王”争夺战的热闹场面:据说潘石屹为了买36号地，把房价攥在手里一年多，任志强也说那段时间不敢买地，为了把钱留给屈光路36号。【/br/】华远、SOHO、R&F很早就开始对微光渠路36号的土地进行评估。任志强说可能是60亿，还说如果是40亿，华远就坚决要做。潘石屹和李思廉说它值40亿元。
一共60多家知名房地产公司购买了招标文件，虽然经历了屈光路36号被一分为二的波折，但依然表现得毫不犹豫。最终有13家有实力的企业参与竞标，底价17亿元。
华润出价30.5亿元，上海世茂30.1亿元，北京金融街控股29.8亿元，和盛28.68亿元...但最终胜出的是北京程凯和北京城建联合体，出价26亿元人民币，有国企背景。最终楼面价定格在5849元/平方米。
即便如此，当时仍有很多业内人士认为这块地的价格被低估了，包括中原地产华北区总经理李文杰。李文杰曾公开表示:在目前的市场条件下，屈光路36号不需要急于上市。应该等等。在市场条件宽松的情况下，通过拍卖挂牌，才能真正体现这块土地的价值。
但时隔一年多，屈光路15号36号地的“邻居”运气就差多了。
15号地块规划建筑面积近42万平方米，原属北京化工厂。北京化工厂于2003年搬走。2004年4月，经过258轮竞价，该地块被首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元购得。但因未按时缴纳土地出让金，2005年被市土地整理储备中心收回。
据媒体报道，早在2006年国庆节前后，也就是“36号地”成交前一个多月，北京市国土局推出了18宗限价限面积商品房备选地块。42万平方米的王迪屈光路15号也首次进入人们的视野，被认为是首批入市的两限房用地。2007年底，15号地终于入市，但从“限价房用地”变成了“商品房用地”。
同样位于四环内北京炙手可热的CBD区域，也是众多地产商梦寐以求的“绝版地王”。类似的面积和容积率，屈光路15号早就被凯德置地、和盛、SOHO中国、华润置地等众多地产大鳄看好，这块地至少有十几个竞价出售。
然而，2008年1月，屈光路15号并没有重现预期中的“众星捧月”景象。因为参与竞标的开发商不到三家，所以这块地拍卖得很糟糕。
对于为何对黄金地块毫无反应，复地集团华北区营销副总监贾安宁对《第一财经日报》表示，40亿元的地价对于目前资金紧张的房企来说无疑太贵，估计一下子能拿出来的也就那么几块。
李文杰还表示，首先，今年实施了货币紧缩政策，这使得开发商从银行获得资金更加困难。其次，土地新政的影响，开发商对土地的心理预期尚不明朗。
土地市场遇冷。数据显示，最近半年，一线城市土地竞拍案例超过40起。2008年7月10日，北京市国土局相关负责人在公布2008年土地供应计划时透露，尽管今年已过半，但北京1720公顷住宅用地计划仅完成24%。到目前为止，全市商品住宅用地和政策性用地供应未完成计划量的一半。
北京市土地整理储备中心数据显示，今年二季度，原计划入市且当时正在交易的地块有50宗。目前有37宗地块未按计划出让，导致二季度未完成入市计划的74%地块被推迟至三季度。这还包括屈光路15号。北京土地整理储备中心仍显示，该地块将于第三季度入市。
至于未来入市的屈光路15号地块是受到热烈欢迎还是继续受到冷遇，曾表示对该地块感兴趣的合生创展北京公司策划总监刘志龙对本报记者表示，现在还不好说，但要看公司的整体战略规划。
北京胡洁投资咨询有限公司首席投资分析师张茵告诉记者:“上半年在京沪广深，流量标量已经达到30%，标前成交也不在少数。”张茵还认为，目前交易量的下降将从一线城市逐渐蔓延到二线城市。目前只是对房地产的温和调整，目前的低迷至少会持续到今年年底。未来，房地产企业可能面临更为严峻的价格调整。