深圳：三管齐下突破市场迷局

2008年，房地产市场进入理性回归的调整期。在激烈的市场反应中，舆论似乎对“理性回归”有了负面的认同，整个市场也受到了质疑。其实从中国传统居住思想来看，房产是非常重要的生活消费。因此，一个理性健康的房地产市场尤为重要。
所以，是时候反思一个关键问题了:应该如何看待房地产市场，应该用怎样的心态去打破目前的市场迷局？纵观全局，我们不妨以建设性的眼光，从市场、产品、消费的全方位层面，为“理性健康”的房地产市场做出贡献。
积极看待市场:正视刚性需求，健康发展的大趋势不变。在过去的一年里，楼市空发生了很多的纠纷，市场信息也非常混乱，使得置业者很难对楼市的整体情况做出合理的判断，从而合理正确的把握入市时机，做出正确的购房决策。但需要明确的是，去年以来楼价的理性回归并没有动摇中国房地产市场的长期乐观趋势。同时，购房者也需要清楚地认识到政府此轮调控的根本目的，不是打压楼市，而是让楼市重回健康发展轨道。随着中国经济的持续高速增长，产业的解构和调整，城市化进程的进一步加快，未来中国房地产市场在市场规模和物业价值方面的增长趋势是毋庸置疑的，这基本上是市场的共识。
与此同时，市场的刚性需求也随着价格的理性回归而一再显现。投资客的退出，消解了深圳房地产市场的泡沫现象，也引入了大量有住房需求的刚性购房者。这种“一出一进”完成了市场主要消费群体的良性“换血”，可谓是市场“理性回归”调整的关键——房屋回归最本质的住房需求。因此，调整后的市场消费结构能够健康持续发展。
正确评价产品:价格不是标准，关键在于长期价值的判断:“降价”买房？这种看似实惠的逻辑很常见，其实只是颠倒了因果。刚性的关键在于生活需求，价格只是产品的一部分，而不是全部。事实上，在当前楼市选择项目和产品时，不仅要关注短期的价格波动，更要着眼于物业本身的长期价值潜力。
房子是70年的产品。尤其是对于以居住为主的需求，长期的使用感受和长期的价值水平才是理性的判断标准。有几个重要的参考:一是所在地的发展前景；第二，产品本身的稀缺性；第三，开发商的品牌。从中外楼市的历史经验来看，区域发展规划和发展前景明确、差异化优势显著、大品牌开发商背景的项目，不仅在楼市上升期具有价值增长的潜力，而且在楼市调整期的抗跌性和楼市低迷期的销售份额上也具有明显的优势。
以目前调价比较充分的半梅区为例。该片区作为深圳中部发展轴的核心区，定位为深圳中心区综合生活商务服务配套区。规划建设标准按照CBD的规范进行，区内大部分小区位于CBD半小时生活圈之内。同时，该区域也是深圳最重要的高科技和创新型工业园区之一，工业基础雄厚。因此，从深圳目前的城市发展趋势和产业发展格局来看，不难判断这一区域未来的巨大发展和价值潜力。
作为该区域的住宅供应商，万科地产于10年前开始开发四季花城，先后在该区域开发了四大项目，分别是四季花城、万科城、第五花园、金域城。整体开发规模(含未开发面积)将超过200万平方米，其中在售的万科城和第五花园小区面积分别达到44万和63万平方米，综合容积率为1。2.以下是目前市场上比较少见的低密度大社区，在产品的稀缺性和居住的舒适性上有明显的优势，而且在城市土地集约发展战略下，这种低密度大社区在未来会越来越稀缺。
在楼市调整期，不同于大多数开发商单纯的降价促销，在顺应市场大趋势调整销售价格的同时，万科会将更多的精力投入到项目本身品质的提升和生活配套服务上。从今年3月开始，五园和万科城分别启动了代号为“卓域行动”和“精工行动”的品质提升计划，从提升社区硬件设施品质和完善社区配套服务入手，全面提升社区居住生活品质。这也反映了万科作为中国房地产领导品牌和全球住房供应商，对其物业长期价值和业主终身利益的关注。
随后，5月份，万科开始将经过4年研究和实践的“万科综合家居解决方案”引入包括万科城市、第五花园在内的多个项目。通过万科多年的业主场景研究和空规划经验，万科整合了众多国际国内家居品牌，为业主提供一站式精装解决方案。此外，万科目前正在为其V-Home系列产品推出“361度全生命周期关怀计划”，针对首次、首次、二次客户在结婚定居、生育、养老等不同家庭生活阶段的需求，设计一系列独特的关怀计划...因此，从住宅品牌和物业的长期价值潜力来看，选择品牌开发商显然更有保障。所以万科五号园以800多套成为今年上半年深圳楼市的销售冠军也就不足为奇了。
据业内专家介绍，购买房产不是简单的消费，而是一种生活。因此，购房者应该把物业服务作为产品质量的重要组成部分来评价。
理性谈消费:心态是关键，坚信自己的眼光才是王道。在近两三年的楼市非理性时期，除了楼价的非理性膨胀，另一个显著特征就是客户在购房时反映的“羊群效应”的跟进现象。许多购房者在买房时对自己的确切需求不是很清楚甚至模糊，甚至对自己选择的房产的真实价值也不是很清楚。因此，楼市调整不仅是楼市价格回归理性的过程，也是客户需求回归理性的过程。
在楼市调整期，坚信自己的眼光和判断，往往比听从所谓专家的意见和舆论的引导更实际。置业者在置业过程中，不仅要关注物业的位置和长期价值走势，还需要进一步明确自己的实际情况和需求，选择适合自己的产品。尤其是作为自住客户，选择一个值得信赖的大品牌开发商和真正优质的社区，不仅在居住质量保证和后续服务管理上更有保障，也比单纯关注楼价短期波动更有价值。
此外，楼价下跌对置业者，尤其是自住客户来说，无疑是一个绝佳的机会。一方面，在过去两三年楼价非理性增长中错失入市机会的购房者，在楼价回调周期中迎来了低价入市的绝佳机会；另一方面，楼价下跌也意味着买家的“购买力”得到了相应的提高。简单来说，他们可以用更低的价格买到性价比更好的产品，同样的购买成本可以选择的房子数量也大大增加了。但是，购房者在为楼价下跌欣喜的同时，也要意识到，深圳作为一个人口超过1200万，人均年龄只有29岁，人均可支配收入只有1000万的城市，有着巨大的刚性需求。但市场上性价比优秀，综合价值突出的项目总是有限的。从这个角度来看，房地产价格正在下降，客户群之间的竞争也在加剧。所以，购房者一定要把握好入市时机，以免自己心仪的房子先落入他人之手。毕竟无数人和你一样，都在“盯上”优质楼盘。可以想见，即将到来的秋交会依然会以大品牌为主，是明智消费者赢得“实惠”的好机会。