中国应借鉴德国的地产管理经验

近年来，中国房地产市场价格暴涨，而在此期间，当地的土地投机和大规模的价格上涨导致许多中国居民对他们的房子充满期待。但是，仔细研究许多国家和地区的住房解决方案，我们不能不说，从中国房地产价格开始上涨到资产泡沫形成，房地产管理存在很多漏洞。
目前通过对德国房地产数据和管理的研究发现，在过去的10年里，德国房价平均每年上涨1%，而物价水平平均每年上涨2%。相比之下，德国房价实际上正以每年1%的速度萎缩。自1977年以来，德国的平均房价上涨了60%，而个人收入增长了两倍。目前德国普通住宅每平方米均价在1000-2000欧元之间，房价实际水平并不是很高。根据德意志联邦银行2007年6月18日公布的月度报告，近年来，德国经济增长强劲，德国家庭收入迅速增加，家庭平均净资产达到20万欧元。随着人均收入的增加，德国房地产市场不仅保障了德国居民的住房问题，也显示了这种管理模式在抵御金融市场动荡中的有效性。
德国家家户户都有房子
目前德国有8231万居民(其中外国人728万)，国土面积357042平方公里，略小于中国云南省的国土面积。德国人口密度为每平方公里224人，是欧洲人口最稠密的国家之一，仅次于比利时和荷兰。目前德国大约有4000万套房子，完全可以满足每个家庭一套房子。每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府拥有300万套公共住房，这些都在很大程度上稳定了房价。德国几乎三分之一的人口居住在85个大城市(超过10万居民)。这相当于2600万人。相反，大多数人生活在农村地区和小城市:700多万人生活在不到2000人的定居点。400万人生活在2-10万人口的小城镇。从学习德国房地产管理的角度来看，主要从房价和租金价格两个方面进行管理。
德国房价控制
在房价控制方面，德国的土地是私有的，但是各级政府对土地的使用都有严格的规划。开发商必须按照政府的规划，哪些土地只能做居住区，哪些土地只能做商业区，甚至建筑物与空土地的面积比。但是，政府并没有规定房地产价格，这取决于市场。市场上的房地产价格不是由开发商决定的，而是取决于独立的房地产价格评估机构。
德国的房地产评估是独立于政府的。评估师只对自己负责，不考虑政府、委托人和个人的经济利益。在德国，房价开发商说了不算。德国联邦建筑法规定，每块出售的土地都要登记，每块土地的出售都要经过公证机构向国家申报。所有的房地产交易都应该集中起来，形成一个“销售价格池”。各地评估委员会每年根据“销售价格汇总”绘制“地价地图”，提出各地区的基准地价。评估委员会制定的最常见的标准价格主要包括以下区域:农林区、农村和城市区、工业和贸易区、交通区和学校、医院等公共区域。“土地价格图”还可以提供商业、住宅和建筑楼层的信息。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式，约占全部抵押贷款的一半。另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余来自家庭储蓄。德国的所有抵押贷款都实行固定利率制度。储蓄贷款利率低于市场利率，平均期限为11.5年。这种长期抵押贷款利率周期几乎可以抵消任何金融市场波动。
德国的房租管制
至于德国的房屋租赁价格，和房屋的售价一样，德国政府也对房租进行了严格的限制。市政部门、房东房客协会、房屋租赁机构等机构共同制定了区域内不同类型房屋的“合理租金价格表”。如果租金超过“合理租金”的20%，就属于违法行为；如果租金超过50%，就属于犯罪行为。
从上述德国房地产市场的管理，中国房地产有必要借鉴。如果保障房和居民不能实现“居者有其屋”，或者允许地方政府和企业炒作土地，那么房地产资产的泡沫迟早会破灭。目前，我国房地产规划应尽快纳入政府保障。目前房价下降是合理的。涨得越高，跌得越深。政府应该消除泡沫，稳定物价。德国房地产市场的发展表明，通过依法消除暴利和有效管理，居民可以得到满足和安居乐业。