第十五讲　各种目的的房地产估价4

1.总结:
房地产拍卖底价评估，企事业单位各种经济活动中涉及的房地产评估种类。
重点难点:
掌握房地产拍卖底价的评估，企事业单位各种经济活动中涉及的房地产评估的特点，适用的法律法规，评估技术路线的确定。
3.10房地产拍卖底价评估

房地产拍卖底价评估为确定拍卖底价提供服务。这里所说的拍卖是指强制处分的拍卖。拍卖处分不动产是一种特殊的交易方式，常见于不动产交易的强制处分、结算和司法执行中。
3.10.1房地产拍卖的相关法律规定
3.10.1.1适用法律法规
中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法。
房地产拍卖的3.10.1.2法律依据
《城市房地产管理法》第四十六条规定:“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产向抵押权人提供债务履行担保而不转移占有的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法从抵押房地产拍卖的价款中优先受偿。”
第五十条规定:“以划拨方式取得房地产抵押的土地使用权。房地产依法拍卖后，抵押权人应当从拍卖价款中支付相当于应缴纳的土地使用权出让金的金额，抵押权人有优先受偿的权利。”
第五十一条规定:“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押的房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押财产一并拍卖，但抵押权人无权就新增房屋拍卖所得优先受偿。”
担保法第三十三条规定:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，以该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
第五十三条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价、拍卖、变卖后，价款超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
第五十五条规定:“城市房地产抵押合同签订后，该土地上新增的房屋不抵押。抵押房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押财产一并拍卖，但抵押权人无权就新增房屋拍卖所得优先受偿。
依照本法规定以承包荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，抵押权实现后，非经法定程序，不得改变该土地的集体所有和土地用途。”
拍卖法第三条规定:“拍卖是指通过公开竞价的方式买卖特定物品或者财产权利的行为。”
第六条规定:“拍卖标的应当是委托人所有的或者依法可以处分的货物或者财产权利。”
第五十六条规定:“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金比例。
委托人、买受人与拍卖人未约定佣金比例，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人收取不超过拍卖价格5%的佣金。佣金的收取比例按照与拍卖价格成反比的原则确定。
拍卖失败的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；没有约定的，可以向委托人收取合理的拍卖费用。”
3.10.2不动产拍卖底价评估的特点
不动产的处置除了具有不动产的一般固有特点外，还因其清算、还债、没收和司法执行而具有许多新的特点。因此，在评估房地产拍卖底价的过程中，应根据这些差异来确定价格。
3.10.2.1强制处分
拍卖处分不动产是一种强制司法行为。原产权人无权讨价还价，必须在规定时间内完成处置。如果拍卖失败，法院通常会折价托管拍卖标的以清偿债务。
3.10.2.2快钱
因为拍卖交易的特点，买家(购买拍卖对象的竞买人)在很短的时间内就决定购买，没有足够的时间去思考，也没有足够的时间去全面了解拍卖对象。特别是需要在短时间内(通常15-90天)支付所有的钱，风险相对较高。
3.10.2.3市场需求狭窄，推广乏力
拍卖房产多为单一、局部、小户型物业，难以像房地产开发项目那样营销。只是以拍卖公告的形式公示，推广力度较弱；此外，拍卖房产是根据已确定的用途、规模、位置等现有情况进行销售，不像房地产开发项目，先进行市场定位、营销、策划，因此市场需求较窄，只会满足个人消费者的需求，在很多方面存在“先天不足”。交易价格必须低于正常的房地产项目。
3.10.2.4消费者的心理因素
由于受消费者心理的影响，买方在购买之前已经事先想到了将要拍卖的房地产的价格会低于正常的房地产价格，从而使得被拍卖的房地产价格更低。
买方的3.10.2.5额外费用
由于招标拍卖不动产要支付拍卖代理佣金，这部分约为出价金额的1% ~ 5%，成为买方的额外费用，使其希望获得更低的价格来弥补费用。
3.10.3房地产拍卖中底价评估的技术路线
房地产拍卖是一种特殊的市场交易。在确定底价评估的技术路线时，要充分认识到这种特殊性。首先要深入了解当地的房产拍卖市场，将正常市场的同类房产与拍卖市场的价格水平进行对比，确定拍卖市场的成交价格低于正常市场的程度。那么就可以按照正常的市场价格对估价对象进行估价，然后再按照这个较低的幅度降低估价结果。
3.10.4不动产拍卖底价评估的种类和方法
3.10.4.1商品房和行政划拨不动产
根据有关法律法规的规定，拍卖所得在支付处置费后，将预先支付土地使用权出让金，因此这两类不动产对拍卖的竞买人和买受人均可视为完整的产权。
3.10.4.2在建工程
在建工程阶段拍卖房地产的评估，应充分考虑后续工程投入的成本和费用，以及因移交而产生的额外费用和不可预见费用，评估方法可采用假设开发法、成本法和市场法。
[案例3-10]
XX大厦6层办公楼估价报告(节选)
估价的假设和限制条件
本次估价以估价对象按目前用途可持续使用为前提。
本次估价以估价对象的房屋所有权和共有的国有土地使用权不存在其他权利(包括租赁权、抵押权)和共有为前提。
估价对象的初装修工程已经完成，但尚未经过房产管理部门的勘察。根据委托方和XX北新房屋开发有限公司提供的资料，估价对象房屋的销售面积为3015.67平方米，因此本次估价以此为依据，占用土地面积按此分摊。
估价对象的准确面积数字指标以房地产管理部门最终测绘为准。
估价对象是整个物业的一部分，水、电、气、热、空调控供应、人流、物流交通等公共配套设施都离不开整个物业。因此，本次估价以估价对象可合理分摊的公共配套设施、水、电、气、热空为基础。
本报告中的估价结果为估价对象于2003年6月8日的市场价格，即估价时点的预期交易价格。它基于以下假设:
1 .有自愿卖的卖家，也有自愿买的买家；
2。买卖双方都聪明谨慎；
3。财产可以在公开市场上自由转让；
4。在评估日前，相对于物业特点和房地产市场条件，有一个合理的协商期；
5。在此期间，市场状态和价格水平是静态的；
6。不考虑特殊买家的额外出价。
XX楼六层办公楼评估结果报告(节选)