小店铺评估方法初探

一、问题的提出
小商铺具有不同于一般商业物业的特点:建筑面积小、区位敏感、经营灵活、个体盈利差异大、同类交易少等。评估师在评估老店时经常会遇到这样的情况:想采用市场比较法却找不到合适的可比案例；我尝试采用收益还原法，但发现估价对象建造时间较长，甚至是解放前建造的居民住宅，其收益期无法按现行估价标准确定。尤其是在拆迁评估方面。根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》的要求，应用市场比较法时，应采集同一或相近区域内三笔以上交易时间不超过六个月的市场交易。但实际上，小店大部分都是出租的，买卖交易的情况很少，符合条件的情况就更少了；如果用收益法评估，虽然类似的租赁案例很多，但房龄已经超过耐用年限，房产的剩余收益年限很难确定。比如有些房子是上世纪五六十年代甚至更早建造的，已经过了40年的耐用期。剩余寿命为零年，但房屋可以继续使用并产生收益。
二。评估方法探讨
根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》，城市房屋拆迁评估价值定义为“不含权利负担的公开市场价值”。因此，理论上应采用市场比较法和收益法。
在市场比较法中，足够数量和条件的可比案例是使用该方法的必要前提。评估流程按照估价规范中的一般做法，此处不再赘述。
除了市场比较法，收益法应该是小店的首选。老店有大量的租赁案例，为收益法的使用提供了前提条件。但在具体应用时，需要具体情况具体分析。
根据中华人民共和国国家质量技术监督局和建设部1999年联合颁布实施的《房地产估价规范》中的收益法，当建筑物的(剩余)耐久年限大于或等于土地使用权的(剩余)年限时，应根据土地使用权的(剩余)年限确定未来收益的年限，并选择相应的年限收益法公式。净收入不应该扣除建筑。当建筑物(剩余)使用年限短于土地使用权(剩余)年限时，可采用以下两种方式之一:
1。先用有限年收益法按建筑物(剩余)使用年限计算，加上(剩余)使用年限超过建筑物(剩余)使用年限的土地使用权有限年价值的折扣。
土地使用权剩余年限
建筑物剩余年限
超过土地使用权剩余年限=土地使用权剩余年限-建筑物剩余年限
房地产价格=建筑物剩余年限房地产收益回报+O点到O点的土地价值折扣
2。贴现未来收益
对于九里临街的商铺，无论土地使用权是划拨还是出让，一般不存在建筑物剩余耐用年限大于土地使用权剩余年限的情况。因此，我们重点分析建筑物剩余寿命小于土地使用权剩余寿命的情况。
先分析以上两种方法中的第一种:房地产价格由两部分组成:
OO '期间的房地产净收益的减少+O点的土地价值对O点价值的贴现
，其中根据租金数据扣除相应费用即可得到房地产净收益。降低率可采用安全利率加风险调整值法确定。点O '的土地价值的确定需要一种预测方法。预测结果准确与否取决于OO '期的长短。如果是一两年之内，预测结果应该会更准确。但实际上，老房子虽然破旧，有些甚至超过了规定的使用年限，但经过加固改造后，仍然到处在用。这就给估价人员如何预测O' point土地的价值带来了很大的难度，预测多年、十年甚至几十年后的地价也是不现实的。