区片拆迁地价表达与基准条件界定

1.地块拆迁地价的表达
地块划分的总原则是:区域因素和条件相同或相近，用途相同或相近，价格相同或相近，地块相邻。对于每个同质区域，如何表达该区域的拆迁地价，不仅关系到地价结果使用的方便性，还关系到地价结果展示的合理性。考虑到拆迁评估的目的，建议设定该区域拆迁地价类型，如表1所示。这种设置的原因如下:

表1 1区拆迁地价表达式
-。-
房屋类型1的楼面地价水平-
(1)其实这些价格的差异远远大于房屋现值的差异。比如某地旧砖木结构房屋建筑面积单价在1100元/m2左右，而在旧房基础上改建的层数为3-4层，一楼上一楼下的混合结构房屋价格水平为2000元/m2。如果扣除相应的房屋价值，反算的土地楼面价分别为900元/平方米和1300元/平方米。显著差异。因此，为了合理评估房地产的价格，需要根据拆迁区域的情况细分房屋类型，并以此作为该区域拆迁地价类型的设定依据，计算各房屋类型下的地价。
(2)价格类型设置为楼面价:居民最关心的建筑面积和所拥有房屋的面积空。存量房屋根据其建筑面积进行交易。容积率对拆迁地价的影响与对土地出让价格的影响截然不同，拆迁地价只是房地产整体价格的一个组成部分，拆迁土地不能单独交易。地块转让是整个地块的完整交易。将拆迁地价的价格类型设置为楼面价，方便了补偿操作。
2。拆迁地价基准条件的定义
拆迁地价基准条件给出了拆迁地价的内涵标准条件，与地价修正体系的设置和修正系数的取值有关。但不能以规划条件来界定，而要以现状条件来界定，要在充分把握现状条件和特点的前提下确定。例如，通过对现状和区域房地产市场特点的研究，某区拆迁地价基准条件的界定如表2所示。显然，不同地区的基准条件差异较大。
表二:地块拆迁地价条件
-
一般住宅划拨楼面地价不限，不限，8 -
如果存量房地产市场不发达，可以用拆迁区域周边新建商品房价格，扣除所有新增开发成本，包括房屋开发成本、基础设施和公益设施配套成本、管理费、利息、利润、税金等，计算原土地的楼面地价。，然后进行综合调整确定。
2。地价因素修正法
地价因素修正法是指根据地价水平和地价修正体系，利用反映土地特征及其变化规律的地价影响因素，对宗地价值进行修正和评估的过程。其实质是市场比较法的扩展。因素修正法的基本原理与市场比较法相同。但通常拆迁地价是均价，在确定时已经充分考虑了区域因素。因此，采用拆迁地价因素修正法评估拆迁地价的公式为
待评估土地的地价=其所在地块的地价×评估时点的修正系数×土地个别因素的修正系数
地价毕竟是区域的平均地价，虽然评估结果给出了一定的修正体系，但是，不可能穷尽所有的情况。因此，在评估小区拆迁地价的过程中，一定要结合房地产估价师的经验和水平，以客观的态度灵活选择修正因子，对修正幅度进行估值。