房地产估价案例与分析精讲班第12讲讲义

4.3选择可比实例
从交易实例库中选择符合一定条件的交易实例作为参考对比的交易实例。这些用于参考比较的交易实例称为可比实例。【/br/】可比实例选取恰当与否，直接影响市场法评估价格的准确性，应特别谨慎。选择可比实例的基本要求如下:1。可比实例应为估价对象的类似房地产，具体为1。可比实例与估价对象房地产处于同一区域或同一供求范围内；2.可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质、规模、等级相同；二、可比实例的交易日期应接近估价时点；三。可比实例的交易类型应与评估目的一致；四、可比实例的交易价格应为正常价格或可修正为正常价格。
在实际选取可比实例时，上述四个方面可以具体体现为:
(1)可比实例应位于与估价对象相同的区域或相同供需范围内的类似区域。【/br/】以北京为例，若估价对象为位于王府井地区的商场，所选可比实例也位于王府井地区；但如果这个区域可供选择的交易实例不多，就要选择东单、西单等周边区域或同级别商圈的交易实例。若估价对象为北京某住宅小区普通商品房，则选取的可比实例为同一住宅小区的交易实例；如果同一个住宅小区没有合适的交易案例，应选择北京地区面积、规模、档次相近的住宅小区的交易案例。
(2)可比实例的目的应与评估对象的目的相同。Www.examda.com
这里的用途主要是指大规模的用途，如果小规模的用途也能如此就更好了。主要用途一般分为:①住宅；②面粉行业；③办公室工作；旅游酒店；⑤行业；⑥农业等。小用途请参考本书第一章第四节“不动产的种类”。
(3)可比实例的建筑结构应与估价对象相同。【/br/】这里的建筑结构主要是指大尺度的建筑结构，如果小尺度的建筑结构也能一样就更好了。一类建筑结构一般分为:①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤结构简单。
(4)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。
当它们不同时，一般不能作为可比的例子。例如，国家所有的土地和农民集体所有的土地的权利性质不同；土地使用权转让权的性质不同于土地使用权划拨权；商品住房不同于经济适用房和房改购买的住房。因此，如果估价对象是土地使用权或土地使用权转让土地上的房地产，应选择土地使用权或土地使用权转让土地上的房地产的交易实例，而不是土地使用权或土地使用权转让土地上的房地产的交易实例。
(5)可比实例的规模应与估价对象的规模相等。
例如，如果估价对象是一块土地，所选可比实例的土地面积应与该块土地的面积大致相同，不可过大或过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5-2范围内，即:
0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2
(6)可比实例的等级应与估价对象的等级相当。
(7)可比实例的截止日期应接近评估时间。
这里的“接近”二字是相对的:如果房地产市场相对稳定，较早的交易实例可能仍有参考价值，也可选择作为可比实例；但如果房地产市场变化很快，这个周期应该会缩短，只有最近的交易可能有说服力。一般来说，不宜采用交易日期距评估时点一年以上的交易实例，因为交易日期很难调整。有时候，即使调整交易日期，也可能出现较大偏差。
(8)可比实例的交易类型应与评估目的一致。
交易类型主要包括一般买卖、拍卖、租赁、协议转让土地使用权等。以土地使用权一般出售、拍卖、租赁、协议转让等为目的进行评估的。，应选择交易类型对应的交易实例作为可比实例。另外，以抵押、还债、房屋拆迁为目的，要选取一般的交易实例作为可比实例。
(9)可比实例的交易价格应为正常交易价格或者可以修正为正常交易价格。
选择可比实例时，一般是指如果估价对象为土地，则应选择类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；若估价对象为房地产，应选择类似房地产的交易实例。还有所谓选择可比实例的“分配法”，其内容是:如果估价对象是单独的土地或单独的建筑物，但没有相应的交易实例，而有土地和建筑物组合的交易实例，则可以分解土地和建筑物组合及其交易价格，提取与估价对象同类型的房地产及其价格，作为可比实例。例如，如果估价对象是土地，但其所在区域或同一供求范围内的类似区域没有同类土地的单一交易实例，但有与该土地同类型的房地产的交易实例，则可以从该房地产的交易价格中扣除建筑价格，剩下的就是土地价格，可以作为可比实例。然后可以对地价进行适当的修正和调整，得出被评估土地的价格。例如，某块土地需要评估价格，附近有一处出售的房屋，交易总价为100万元，其中楼面价为60万元(成本法计算)，地价为40万元，那么被评估土地的价格将以这40万元的地价为基础进行修正调整。
从理论上讲，选择的可比例子越多越好。但如果要求数量过大，可能会因为缺乏交易实例而难以做到，后续修正调整的工作量较大。因此，一般要求选取3个以上(含3个)10个以下(含10个)的可比实例。