房地产估价案例与分析精讲班第24讲讲义

6.2.6净收益一定比例递增公式
净收益一定比例递增公式有两种具体情况:一种是收益期有限，一种是收益期无限。
6 . 2 . 6 . 1的收益期为有限年的公式(略)
该公式的假设条件是:①净收益按一定比例增长G；②收益率Y不等于净收益逐年递增的比率。g.③收益年限有限n .【例6—11】某房地产建在政府有偿出让的土地上，土地使用权剩余年限为48年；预计未来第一年该房地产的净收入为16万元，之后每年的净收入将在上年的基础上增长2%；这种房地产的回报率是9%。试计算房地产的收入价格。(改此题，g=9%，其他条件不变)
[解法]此房产收益价格计算如下:V = a * n/(1+y)= 16 * 48/(1 * 9%)= 704.59(万元)
6.2.6.2。②收益率Y大于净收益逐年递增的速率G；③收益期n是无限的。
这个公式之所以要求y大于g，是因为从数学上讲，如果g大于等于y，y就无穷大。但这种情况在现实中是不可能的:原因之一是任何房地产的净收入都不可能以极快的速度无限增加；第二个原因是，更快的上涨速度通常意味着更大的风险，这将需要更高的风险回报。
6.2.7净收益按一定比率递减公式
净收益按一定比率递减公式有两种具体情况:一是收益期有限，二是收益期无限。
6 . 2 . 7 . 1的收益期为有限年的公式(略)
该公式的假设条件是:①净收益按一定比例G递减；②收益率不等于零，为y；③收益期有限”。
6 . 2 . 7 . 2的收益年限公式为无限年(略)
该公式的假设条件是:①净收益按一定比例G递减；②收益率大于零，为Y；③收益期n是无限的。
净收入是实际总收入减去运营费用。如果有效总收入与营业费用的逐年增减比例不同，也可以采用净收益按一定比例增减的公式计算估价对象的收益价格。
6.2.8预测未来几年价格的公式
预测未来T年房地产净收入分别为A1，A2，A3，…，At。如果T年末的价格为Vt，则其当前价格为:(略)
这个公式的前提是:①未来T年末的房地产价格为Vt(当购买房地产的目的是持有一段时间后再转售时，Vt为第T年末的预期转售价格减去销售税后的净值，简称最终转售收入)；②未来T年(含T年)已知的房地产净收益(简称期间收益)；③期间收益和期末回售收益的收益率y相同，如果难以预测未来价格，可以预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值的变化)。
预测未来几年价格的公式。一是适用于房地产的现价难以知道，但根据发展前景很容易预测其未来价格或未来价格相对于现价的变化率的情况，尤其适用于某一地区将发生较大变化或预计房地产市场将发生较大变化的情况；第二，对于收益期较长的房地产，有时并不按照其收益期进行估值，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期内的净收益和持有期末的价值，再将它们折算成现值。这里举几个例子来说明。
[例6—15]某房产现价2000元/m2，年净收入200元/m2，回报率10%。据了解，这个地区将修建一座大型现代化火车站，六年后建成并投入使用。届时，这一地区将和本市现有的火车站地区一样繁荣。在城市现有的火车站地区，类似楼盘的价格为5000元/平方米。基于此，预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类楼盘价格将达到5000元/平方米。试着了解一下火车站建好后这个楼盘的价格。
[解]已知火车站建成后的房地产价格计算如下:V = a/y[1-1/(1+y)n]+vt/(1+y)t = 3693.42(人民币/m2)
可见，火车站建成后的房地产，目前房地产市场不景气，但预测三年后会有所回暖。因此，该写字楼目前的市场租金较低，年租金净收入为500万元，预计未来三年仍将保持这一水平。三年后市场回暖时，转卖价格将高达7950万元，销售税为售价的6%。如果投资者要求这种投资的回报率是10%，那就试着求这个写字楼的现值。
[解决方法]此办公楼现值计算如下:V = a/y[1-1/(1+y)n]+vt/(1+y)t = 6858.00(万元)
[例6-17]租用旧办公楼仍有租约。据估算，商业用地价值为L1百万元，拆迁费用为50万元，此类房地产回报率为10%。试着找出旧办公楼的价值。
[解决方案]这栋老办公楼的价值计算如下:= a/y[1-1/(1+y)n]+vt/(1+y)t = 1006.61(万元)