房地产估价案例与分析精讲班第56讲讲义

(6)城市房屋拆迁补偿评估
城市房屋拆迁补偿评估主要依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)和《城市房屋拆迁评估指导意见》。《条例》最突出的几点是:一是明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有权人。”二是“货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估价格确定”。
新《条例》规定，货币补偿金额由市场评估价格确定，充分体现了社会主义市场经济的等价交换原则，保护了被拆迁房屋所有权人的权益。
1)城市房屋拆迁补偿估价对象
估价人员应准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益，使估价结果客观公正。
关于拆迁补偿的估价，特别需要指出的是集体土地和在集体土地上开发建设的地上房屋的估价。先做土地征用，集体土地收归国有，再进行房屋拆迁补偿。这既符合《土地管理法》的规定，也适用于新条例。
拆迁补偿估价对象为拆迁范围内的土地、建筑物、构筑物及其依托实体的权益。针对不同的评估对象应注意以下几点:
①依法有偿出让或转让取得的土地使用权可视为提前收回，评估应包括土地使用权的补偿评估，应按照土地使用权剩余年限对应的正常市场价格进行。
②依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括租赁部分，而应只包括相应的基础设施建设费和该宗地的土地开发等费用。
③对于已经取得所有权的房屋、构筑物，应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅依据估价时的用途进行估价。
④“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿”，故不纳入评估范围。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，参照剩余期限，按照使用期限的残值进行估价。
⑤被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案的记载为准；对被拆迁房屋的性质和面积的认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积有约定的，可以根据协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能达成一致意见的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋面积不能达成一致意见的，可以向依照《房地产测绘管理办法》设立的房屋面积评估机构申请评估；未设立房屋面积评估机构的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位进行测量。
⑥对于一个房地产拆迁的补偿评估，不应遗漏被拆迁人合法拥有的房屋内外的一切不可移动设备及其附属物。设备包括水、电、暖、卫生、气、通讯等设施；附录包括树木，绿地，道路，墙壁，门楼和其他结构。
2)城市房屋拆迁补偿与估价的标准和方法
条例规定:“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。根据建设部《城市房屋拆迁补偿与估价指导意见》第十六条规定，拆迁估价一般应采用市场法。无法采用市场法的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明理由。评估应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，在拆迁估价中应优先选择能够反映市场价格、模拟市场交易过程、反映客观价格的市场法。
3)城市房屋拆迁补偿与估价实务中应注意的几个问题
在房屋拆迁补偿与估价实务中，应特别注意以下问题:
①拆迁估价的委托人必须合法。《条例》第四条对拆迁人的合法性进行了界定:“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
《条例》第六条规定“拆迁房屋的单位，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋。”
②拆迁估价对象必须合法
A .《条例》第九条规定“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内拆迁房屋。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。
B .《条例》第十二条规定“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:a .新建、扩建、改建房屋；b .改变房屋和土地的用途；c .出租房屋。”
违反上述规定的，视为非法评估对象。
③拆迁补偿评估的价值标准、评估目的和评估时点。
A .价值标准:是公开的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
B .评估目的:根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条，拆迁评估目的统一表述为“为确定货币补偿金额，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估；c .估价时点:一般为房屋拆迁许可证发放之日。拆迁规模较大且分期实施的，以本次(分段)房屋拆迁实施日为估价时点。
④拆迁补偿评估价格的内涵根据《城市房屋拆迁评估指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋拆迁造成的停工、歇业补偿费、被拆迁房屋内部装修补偿费。拆迁非住宅房屋的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋内部装修补偿金额由拆迁人与被拆迁房屋协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。【/br/】⑤几处特殊房屋拆迁的估价对象为代管房产。鉴定时应对现状进行拍照或录音存档，保证证据确凿。
B、拆迁估价涉及军事财产、港澳台财产、涉外财产、宗教、寺庙、文物古迹时，应对估价对象进行拍照或录音存档，并按有关法律法规办理。
4)拆迁估价的工作方法
①拆迁估价前的准备。估价人员在从事拆迁估价时，必须熟悉国家有关法律、法规、政策和当地政府的有关规定，准确界定被拆迁房屋及其占用土地的权益，使估价结果易于被委托人和其他相关利益方接受。在鉴定过程中，鉴定人作为最早直接接触被拆迁人的机构，协调地方与被拆迁人的关系，是后续拆迁、开发建设的基础。创造一个稳定、和平、顺利的局面是评价者义不容辞的责任；拆迁涉及到千家万户的切身利益，也是他们生活方式发生重要变化的开始。因此，要充分了解被拆迁人的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、真诚、细致、周密的工作作风，维护原有的稳定稳定局面。在评价过程中，要针对不同的客户采取不同的措施和策略，以保证工作的顺利进行。热情，不与被拆迁人发生冲突，合理解释，维护被拆迁人和被拆迁人的合法利益。拆迁前要制定严格的方案，还要培训鉴定师。入户前要做好完整的调查表，对鉴定人员进行政策法规、知识和工作方法的培训。
②入户调查估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的被拆迁房屋的位置、四至、面积、用途、产权等进行核实，并亲自感受估价对象的位置、周边环境、条件，详细调查被拆迁房屋的位置、部位、门牌号；被拆迁房屋的权属状况，如被拆迁房屋的产权人、产权类别、产权证编号、用途、面积等；应当实地记录被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、竣工年份、装修、设备、用途、建筑面积等实物形态，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
根据不同的建筑形式，制定相应的调查表格，调查相应的内容。【/br/】a .被拆房屋为平房，需要单独记录房屋的结构、装修、设备，并拍照。记录的内容包括:房屋位置、房屋权属、建筑特征、房屋装修、设备、附属设施、树木及其他需要记录的事项。【/br/】b .被拆房屋是楼房，需要单独记录房屋的结构、装修、设备，并拍照。记录的内容包括:房屋位置、房屋权属、房屋结构、建筑特点、建筑材料、附属设备及其他需要记录的事项。【/br/】c .被拆迁房屋为厂房或其他房屋时，现场勘测记录参考平房及建筑工程。
拍摄影像资料:指拍摄被拆迁房屋外部和内部状况的不同部位(如立面、入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等。)实地调查时带相机或摄像机，作为入户评估报告的附件。
实地勘察后，被拆迁人或其委托人应签字确认勘察内容的真实性和完善性。
③室内工作，现场勘查完成后，整理资料，选择合适的评估方法(或当地拆迁评估方法)，评估拆迁补偿价格，编制整体拆迁评估报告，出具每户拆迁评估报告。评估机构应当向被拆迁人公示每户的初步评估结果，并现场说明，听取相关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当将分户估价报告移交给被拆迁人(《指导意见》第十八条)。【/br/】④现场答疑拆迁过程中，估价人员应向被拆迁人和委托人说明估价的依据、原则、程序、方法、参数选择和产生估价结果的过程。
(七)房屋拆迁补偿估价纠纷的解决
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条至第二十六条规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，以书面形式向原估价机构申请复核估价，也可以委托其他估价机构进行评估。
拆迁当事人向原鉴定机构申请重新鉴定的，鉴定机构应当自收到重新鉴定书面申请之日起5日内给予答复。估值结果发生变化的，应当重新出具估值报告；估价结果未发生变化的，应当出具书面通知。
拆迁当事人委托其他评估机构进行评估的，受委托的评估机构应当在10日内出具评估报告。
被拆迁人对原估价机构的复核结果有异议或者委托的其他估价机构的估价结果与原估价结果有差异，经协商不能达成一致意见的，可以在收到复核结果或者委托的其他估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请技术鉴定。
评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请评估的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选择、参数选择、评估结果确定方法等评估技术问题出具书面评估意见。
如果评估报告不存在技术问题，则维持评估报告；鉴定报告存在技术问题的，鉴定机构应当更正错误，重新出具鉴定报告。
省、自治区建设行政主管部门、设区的市级房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律组织应当成立由资深专职注册房地产估价师和房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，为拆迁估价提供技术指导，接受拆迁估价的技术鉴定。
鉴定专家委员会受理拆迁鉴定技术鉴定后，应当指定三名以上(含三名)单数成员组成鉴定组，办理拆迁鉴定技术鉴定事宜。
拆迁方未如实提供相关资料或者不协助估价机构实地勘察，造成估价不准确或者其他后果的，应当承担相应责任。