房地产估价案例与分析精讲班第62讲讲义

二。内容说明
2.8房地产分割与合并估价
2.8.1房地产分割与合并估价的特点
房地产分割与合并估价既要遵循房地产估价的一般原则和方法，又要从分割前后影响房地产使用或最有效使用、规模经济等角度分析估价对象在分割或合并前后可能发生的变化。比如位于城市商圈的两块面积分别为400㎡和1600㎡的相邻地块，不仅可以使基地外形规整，还可以让开发商为中型客户开发建设占地面积为l200 ~ 1500的写字楼，从而大大提高两块地的开发价值。此时，如果不考虑合并的影响，单独评估两块地的价值，两块地的价值之和很可能远低于合并后的土地。对于因合并或分立导致的不动产升值或价值损失，需要在分立后或合并前在两个人之间合理分配。分配比例不仅取决于各部分的面积比例，还取决于各部分对房地产升值或减值的影响。【/br/】房产分割估价其实是房产合并估价的逆向操作。本部分重点以房地产合并估价为例，说明房地产分割和合并估价的操作方法和要点。
2.8.2不动产合并的法律规定
不动产合并的必然结果是相邻的两个不动产中的一个转移给另一个的所有权人，也就是说，不动产合并是一种不动产转移行为。在不动产转让的法律规定中，需要特别注意以下几点，这些可能直接影响不动产合并:
(1)不动产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理法规明确规定了各类房地产的转让条件。如果待合并房地产不符合要求，可能无法实现房地产合并的预期价值，或者由于使其可转让的额外成本而降低待合并房地产的预期价值，这在评估过程中必须予以考虑和说明。
(2)被合并房地产土地使用权的取得方式。《城市房地产管理法》第39条明确规定了划拨土地使用权的房地产转让，要求补交土地出让金或土地使用权收益，也会影响房地产的组合价值。
(三)被合并房地产的土地用途。被合并房地产预期价值的实现取决于被合并房地产的用途。但是，有可能被合并房地产的土地用途与被合并房地产的用途不一致。《城市房地产管理法》第四十三条规定，这种情况下必须进行用途变更，还应考虑这一因素对合并房地产价值的影响。
(4)被合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理法》第四十二条规定，以出让方式取得的房地产转让土地使用权的剩余年限，为合同约定的总年限减去已使用年限，应当注意其对房地产综合价值的影响。
2.8.3房地产合并估价方法要点
合并前后2.8.3.1房地产价格计算
要客观、准确地计算合并前后的价格，必须注意合并前后各种因素变化导致的房地产价格水平差异，严格按照规范要求选择合适的估价方法计算合并前后的价格。
2.8.3.2的增加值分布应该准确合理。
相邻土地合并后，效用和价值往往会增加，产生额外的增值。因此，相邻地区的合并可以使双方获得额外的利益；当一方购买另一方的土地时，卖方的要价一般高于土地本身的正常市场价格。无论是两个邻国合并，还是一方购买另一方的土地，我们都需要对土地价格进行评估，以确定各自的出资额和卖方的合理要价。解决这个问题的关键是合理分配增值额。增值额的分配方式大致有以下三种:
(1)以合并前的地块单价为基础分配增值额，增值额的分配比例分别为A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2) × 100%。A1和A2是合并前地块的单价。
(2)按合并前地块面积进行分配，增值额分配比例分别为S1/(S1+S2) × 100%和S2/(SL+S2) × 100%。S1和S2是合并前的地块区域。
(3)以合并前地块总价为基础进行分配，各自增值额的分配比例分别为A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2) × 100%。A1和A2是合并前地块的总价。
根据影响程度不同，三种方法计算出的结果也不同。取加权平均值，可以综合得出最终的增值分配率，计算出相邻区域合并产生的增值额。在上述三种计算方法中，第一种方法的计算结果应该占有较大的权重比例。因为增值额要按照房地产估价中的贡献原则进行分配，即每块土地应得的分配额要根据其对增值额的贡献来确定。但土地合并后价值增加的原因是影响房地产价格的一些因素，如面积、形状或街道情况得到了改善(其他影响价格的因素是一样的，因为它与土地相邻)。就合并前的地块而言，个体因素更好的地块自然对附加值的贡献更大。个别因素较好的地块单价也会较高。也就是说，单价是反映地块对增值贡献的主要因素，按照单价计算的增值分配率也应该占据较大的权重比例。
[案例2-8] ×××房地产合并估价技术报告(节选)
(一)房地产物理条件因素分析待估地块有两块。A地块占地1500㎡，北侧紧邻一条15m宽的铺装道路，宽度50m，深度25 ~ 35m。是普通的临街面，造型略不规则。B地块面积5500m2，东侧街道宽度80m，进深70m。是一大块塑胶地，与a地块相邻
两块地均为平地，与道路等高，日照、通风、干湿条件一般，电、气、供水、排水等基础设施齐全。城市规划为商业区，容积率600%。
在地方标准的使用、当前和未来趋势、城市规划控制等方面。，A地块和B地块最有效的利用应该是合建一栋办公楼。评估当前A、b地块相邻土地的购买价格
(2)区位因素分析:(略)
(3)市场背景分析:(略)
(4)用途分析:(略)
(5)评估方法选择:由于估价对象为老城区土地，无法收集适当的收益实例。"
首先用市场比较法计算A、B、C的空地价，然后计算两块土地合并后的效用增值部分中应该属于A、B的部分，将这部分加到A、B的空地价中，从而得到A、B的相邻购买价格
(六)估价计算过程1 .甲、乙、丙地价评估空甲、乙两块土地采用市场比较法评估，丙土地采用假设开发法评估(过程略)。结果如下:
(1)土地价格A 空(总价2227.5万元。
(2)土地B (B)中空的价格，单价9075元//m2；；总价4991.25万元。
(3)C(C)中空的价格，(A与B合并后的C)，单价为15675元//m2；；总价10972.5万元。
2。计算组合使用的分配率
(1)计算总增加值:总增加值= C-(A+B)= 3753.75万元
(2)计算增加值的分配率。两块土地A和B合并后的附加值来自以下三个因素:一是面积因素；第二，街道和环境因素；第三，A和B对增值的贡献。因此，增值分配率的确定应先单独计算，再综合调整确定。
①计算面积因素对增值的影响A:1500/(1500+5500)×100%≈21% B:79%②计算街道和环境因素对增值的影响A: 14850/(14850+9075 )× 100% = 62% B:。如果增值全部归于土地B，土地A的所有者将以:C-A = 8745万元的价格购买土地B。B .计算A对B的贡献，如果增加值全部归于土地A，则土地B的所有者购买土地A的价格为:C-B = 5981.25万元。计算出的增值分配率为:A:5981.25万/(981.25万+8745万)× 100% = 40.6% B: 59.4% ④综合调整确定增值分配率。综合①、②、③的计算增值分配率，给出最终的增值分配率。根据实际情况，对于本例，采用平均值来确定最终的增值分配率。
A:(21%+62%+40.6%)/3 = 41.2% B:58.8%
(七)评估结果的确定
1 .A、B增值分配的计算
(1) A. (2)土地B增值分配金额为:37537500× 58.8% = 22072050(人民币)
2。计算A和B的相邻购买价格
(1)土地A的相邻购买价格土地A的相邻购买价格是土地B的所有者购买土地A的价格，其金额应为土地A的价格空加上土地A的增值分配，结果如下:总金额= 2275000+15465450 = 37740450(元)
单价= 37740450 \土地B的相邻购买价是土地A的所有者购买土地B的价格，其金额应为土地B的价格空加上土地B的增值分配，结果如下:总金额= 49912500+22072050 = 71984550(元)
单价= 71984550 ÷。
2。在选择评估方法时，报告指出:“由于估价对象为旧城区土地，且无法收集到适当的收益实例，故应以买卖实例为基础确定估价金额，即市场比较得出的标准价格。“不正确。根据本规范第5.1.4条“如有市场比较法进行估价，应以市场比较法为主”和第5.1.6条“对具有投资开发或再开发潜力的房地产进行估价时，应采用假设开发法作为估价方法之一”，估价对象不符合本规范第5.1.5条“应采用收益法作为估价方法之一”。因此，估价对象的地价评估应采用市场比较法和假设开发法。
3。在计算报告中的增值分配率时，最终的增值分配率直接采用各影响因素的增值率的平均值。根据各影响因素的重要程度，采用加权的方式计算最终的增值分配率。