房地产估价案例与分析精讲班第57讲讲义

二。内容说明
2.5不动产保险的估价
2.5.1不动产保险概述
为了消除各种风险可能造成的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成协议，一方(被保险人)通过支付一定的费用(保险费)取得另一方(保险公司)。这种以房屋及其相关利益或责任为保险标的的保险称为不动产保险。
不动产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。根据保险对象和风险的不同类型。因为土地不能毁损、灭失，没有毁损就没有保险，所以土地不能作为不动产保险合同的保险标的。投机风险(如房地产市场价格变动)和不可避免或已知的损失(如房屋自然损失)不在房地产保险的承保范围内。
2.5.2不动产保险估价的特点
不动产保险估价应当依照《保险法》、《城市房地产管理法》等有关规定进行。房地产估价包括房地产投保时对保险价值的估价和保险事故发生后对损失价值或损失程度的估价。房地产估价应注意以下几点:
2.5.2.1保险价值与保险金额的区别
保险价值又称保险金额，是指保险合同订立时保险标的的实际价值或保险事件的价值。保险价值是确定保险金额的基础。保险金额由双方在保险合同中约定。被保险人对特定标的实际投保的金额，也称为“保险金额”，也是保险事故发生后赔偿损失的责任限额。
2.5.2.2的直接和间接损失
当财产本身因自然风险和社会风险而直接损坏或消失时，财产遭受直接损失。比如房子被火烧毁了，室内墙壁受损，这是直接损失。
间接损失是指财产的直接损失导致未受损财产的价值或收入减少。例如，当一座建筑严重受损时，虽然没有完全毁坏，但可能不得不完全重建。为了重建，建筑物未受损的部分必须被完全摧毁。这种损失就是间接损失。等于破坏未损坏部分的成本和未损坏部分的价值。一种重要的间接损失是净收入下降的损失。所谓净收入下降损失，是指在受损财产修复之前，人们全部或部分丧失对财产的使用而造成的收入损失或费用增加。
保险事故发生后进行损失评估时，首先要确定评估范围是否包括间接损失。
2.5.2.3不动产保险的估价
不动产保险的估价应评估因自然灾害或意外事故可能遭受损失的建筑物的价值，不应包括土地价值。估价方法应为成本法和市场比较法。
不动产在保险时的保险价值，可以根据不动产在保险时的实际价值，也可以根据不动产在保险事故发生时的实际价值确定。
2.5.2.4保险事故发生后的评估
保险事故发生后损失价值或损失程度的评估，应掌握保险事故发生前后受保房地产的状态。对于可修复部件，建议将其修复成本估计为损失价值或损失程度。
[第2-5种情况]
×××第2-5种情况委估房地产为11号楼，房屋所有权证号为05-1887。鉴定人员进行了现场勘查，房屋起火时间为2004年4月30日下午2点50分，当天晚上10点火基本熄灭。经过几个小时的燃烧，屋顶被烧毁，大部分墙壁倒塌。房子被烧之前，是做建材的商业门面。由厂房改建而成，保险用途为生产建筑(检修车间)，砖混结构，一层高，建筑面积588.81㎡，室内外无二次装修，水泥地面及墙面抹灰。
(二)区位因素分析
XX省建材供应运输公司拥有的房屋位于XX市朱敏路484号，东临城建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北靠交通主干道朱敏路。地上16栋，总建筑面积8561.01㎡(不含新建产权未确权房屋)，土地面积14085.19㎡。该地区交通便利，距XX火车站和XX长途汽车站仅几分钟车程，道路通达，配套服务设施齐全。
(3)市场背景分析:(略)
(4)用途分析:(略)
(5)估价方法的选择
由于不动产保险主要针对建筑物，而土地是不可摧毁的，所以不动产保险中的估价主要针对地上建筑物。建筑物不可能脱离土地独立存在，影响建筑物和土地市场价值的一些共同因素，如地理位置、用途、环境等。，在房地产估价中已经考虑过，所以在建筑物估价中不应重复考虑。基于上述原因，本次评估选择了成本法。
(六)估价和计算过程
1。火灾前房屋价值
(1)重建全价值房屋所有权证显示，该房屋为二类砖混建筑，建于1986年，楼层较高，建筑面积588.81㎡。按照XX市现行房屋重置价格标准，房屋完全重置价格为500元/㎡。(2)新旧程度的判断建筑物的折旧是指因时间的推移而造成的损失。估价对象投保用途为生产建筑(检修车间)。考虑到建筑物的潜在因素、建造年限、使用状况、维护等诸多因素对成新率的影响，评估人员采用综合评判法确定建筑物的成新率。根据公式:成新率= a1×[使用年限/(使用年限+使用年限)]+A2×全损等级系数+A3×综合判断系数。公式中，A1、A2、A3为加权系数，A1、A2为0.3，A3为0.4。使用年限22年，使用年限18年。完全损坏的评级系数即综合判断系数为0.45。新旧程度= 0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45 = 48%。(3)火灾前房屋价值计算公式为:房价=(房屋重置价格×新旧程度)×(1+各种调节系数)×建筑物。
火灾前房屋价值= (500× 48% )× (1+5% )× 588.81 = 14.84(万元)
2。火灾后房子的剩余价值。房子的残值就是剩余旧料的价值。根据委托方提供的现场清理资料，房屋屋顶烧毁，门窗全部烧毁，屋架严重变形。经过现场清理，还剩下约7600块砖。扣除折旧，把760元算进去，废铁卖到500元。火灾后房子的残值是1260元。